如何选择商铺既是投资人个性化的需求反映，同时也折射出市场的普遍规律，作为商业地产的供应商，开发商也许可以从中得到启示。本报商业地产系列论坛上，商铺投资商和个人透露了选铺“秘笈”。
位置、位置还是位置
吴焕贤 中海华通商业地产服务机构总经理
我首先想明确的是，商业地产不是独立发展的，而是与商业紧密结合在一起，商业业态、形态和形式的发展决定了商业地产的发展状况。
投资人如何在投资商业地产中获利有很多学问。首先，投资人一定要了解开发商有无开发商业地产的经验。由于商业地产的特殊性，有些在住宅领域非常成功的开发商未必能做好商业地产项目。
对商业地产而言，位置非常重要。这里既有物业所在的大位置，也有投资人选择的商铺在整个物业中的小位置。大位置选好了，日后经营就有了基本保障。就小位置而言，有一句话叫“金角、银街、草肚皮”，所选商铺所在层数、是否临街以及与通道、滚梯电梯等的相对位置都在考虑范围内。对商业地产来说，差５米就可能差出一块金砖来。这也体现了投资商业地产的魅力所在，比一比谁更有眼光，在同一商业环境中选中最值钱的。
考察周边商业租金收益，同售价比较折算出回报率，通常来说，投资人的期待是１０年收回投资。
发现物业升值空间，有些开发商低估了自己项目的商业价值，这就为投资者提供了较高的升值空间。关键是投资人是否具备这样的能力。
对开发商来说，目前比较普遍的问题是，还没有认识到商业地产在规划设计上的独特性，比如商业导线规划、电梯、滚梯、步行梯以及货梯等的规划，一定要符合商业的要求，有些项目即使占据了比较好的地段，但规划却把商家挡在了门外。
开发商还要关注周边商业项目的开发情况，避免撞车。
升值空间主导投资人收益
陈建明 中国商铺投资网ＣＥＯ
如果投资人认为某个地段或者某个项目升值空间为零，应该保持警惕的态度。缺乏升值空间的商铺意味着它今后整个商铺的活性或者可操作性包括转手等等都是有些问题。
判断商铺价值分成五个级别，最高级像王府井这种很成熟的区域，它所覆盖的消费空间可能不是一个城市本身，甚至覆盖来自全国的消费者，这是最高级别。这个级别同时意味着租金收益很大，但是升值收益比较小。社区商铺所覆盖的客户群体主要是周边的居住群体。这种项目租金水平比较低，但是因为它的外围可能会有比较长期的发展，包括周边地产项目，包括社区本身的成熟，这些内容都势必提升这种商铺未来增值的可能性。
普通投资人如果说资金规模在三百万甚至更少，我个人更希望他的投资不要太过激，以非常理性的方式。即使资金收益率有７％、８％，但是价值空间存在的话，从整体投资回报来讲是不错的。假如在北京的四环外围某一个社区，这个地方在社区没有建成之前，这个地方跟农村的感觉一样，沿边的铺位价值很低。北京、上海这些大的城市，整个城市扩张很快，你买下这栋商铺，头两年租金收益很低，随着政府对城市规划大幅度加快，这个地方现在卖到五千，可能两三年之后升到一两万都有可能。
看重开发商实力
苗保仁 个人投资者
１９８２年我买了第一个商铺，到现在在全国各地已有了７０个店铺，近２０年时间的确积累了不少买铺的经验教训。买商铺经验十分重要，现在我看到一个市场的平面图基本上就有感觉了。
我选商铺有４条标准缺一不可。首先是地段。地段好坏直接决定了以后经营状况；第二是看开发商实力，看他是否重视商业经营；第三是对物业本身的考察，看看硬件设施是否符合商业要求；第四才是考虑价位高低，产权期长短。
虽说开发商卖完房子就完了，但有实力的开发商通常会特别重视日后经营，或是聘请知名的商业管理公司，或是自己进行管理。我投资成功的项目百分百都是选中了这类开发商的项目。相反，有些开发商卖了房子就走人，后期什么都不管，比如我在江西宜春买的一个商铺，整个市场没人管，仅卫生一项就把顾客挡在了门外。
超市选址两大关键：位置和价格
许凯宏 北京易初莲花开发部副总经理
对易初莲花来讲，选址有两大关键因素。第一是位置，交通要便捷，在主干道边上，对周边人口的要求是３公里范围内，人口要达到２５万；第二个因素是租金，开发商要求的租金应在我们的承受范围内。事实上，每次选址我们都要进行商圈调查，用我们自己的软件进行财务评估。
今年年底前，易初莲花要在北京开两家店，一家在西三环，一家在朝阳路。明年的计划是再开４到６家店，已有两家选定了店址，分别在远大路和通州。整体上，易初莲花以后选址会集中在四环沿线。城区内适合的地块已不多，租金水平也较高。
这两年北京商业地产供应量还不是很大，未来三四年随着供应量增加，租金水平将会下来，这对超市来说是十分有利的，因为这种业态决定了它的经营者无法承受太高的租金。
我们希望能同一些有实力的开发商结成战略同盟，我们选址、确定对物业的具体要求，由开发商开发建设，对双方来讲，这都是低风险同时能保证长期稳定收益的合作。现在我们正与一些开发商探讨合作的可能。
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