据中国建设银行内部人士透露，建设银行上海分行已经作为房地产抵押贷款证券化的试点分行，现在已委托某外资投行进行方案评估，建设银行和中融国际信托投资公司正就资产证券化的表外融资模式作最后论证。
同时获得人民银行批准的还有国家开发银行担纲的基础设施贷款证券化，据了解，两家银行将各自推出约100亿元规模的资产证券化产品。
虽然房贷证券化被一致认为是分担银行房贷风险的最终趋势，但业内对此时是否是推出产品的最好时宜颇有微词。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，大银行资本金的充足、成本和收益的矛盾以及证券市场的低迷都会成为现阶段进行房贷证券化的阻碍。
证券化分担房地产风险
住房贷款证券化运作的基本方式是：首先，商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构；其次，证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券，由投资者购买；最后，住房贷款人所偿付的抵押本息，用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。
“如果将贷款证券化，使长期被占用的银行贷款转化为证券出售给投资者，则整个金融系统就有了一种新的流动性机制，银行可以较快地收回资金，扩大融资来源渠道。并且通过证券化组合、出售、购入，商业银行的风险被分散给了其他投资机构和单个投资者，提高了银行系统的安全性。”尹伯成指出。
“但是，房贷证券化市场比一般证券市场要复杂，普通的投资者通常不会介入，保险公司等机构投资者应是主要买家。”浦发银行金融机构部经理陆冠虚认为。
“实际中，国内的大商业银行的资本金十分充足，并没有强烈的房贷证券化的动力。因此，很可能会有好的资产不愿意拿出来上市，而将坏的资产扔给投资者。”尹伯成认为房贷证券化应该从中小银行开始。
模式的风险
据悉,建行和开行的证券化方案都将采用信托作为特定目的载体即SPV(SPV是为银行资产证券化设立的有限责任公司，专门购买各类可做资产证券化的特殊资产)，只是操作机构的形式有所不同：建行的方案都是由银行内部的专门部门(房贷部)来操作，而开行的方案拟成立专门的住房抵押贷款证券化有限责任公司。
建行此次证券化试点方案的核心为：建行作为发起机构,将本行持有的一定规模的个人住房抵押贷款资产筛选集合。信托与受托机构，依法设立信托,由受托机构以上述资产所产生之现金流为偿付基础，向资本市场发售信托受益凭证，即住房抵押贷款支持证券。
“采用这种表外运作模式,通过信托的设立、资产的分离和发行主体的安排等法律手段，将原始权益人资产向特设机构转移，形成了一个破产隔离实体，把资产池中的资产偿付能力与原始权益人的资信能力分离，能够真正保证破产分离的实现。”建行人士称。
会不会冷场？
“最担心的问题是大银行不会将自己的优质资产证券化，而是将坏的资产拿出来。”尹伯成担心证券市场会“雪上加霜”。
李安定也认为银行的动机值得怀疑：“国内住房按揭贷款的净收益率可达到3%左右，是银行一块十分优质的信贷资产，而证券化产品定价一直居高不下，而且目前国内贷款利息已超过5%，还存在升息的压力，再加上融资费用、出纳价格、税收等等费用，使得银行在衡量了成本与收益后不愿意将房贷资产拿出来进行证券化。”“因此，要有专门的评估机构来对证券化资产进行严格的评估。而且，证券化的住房抵押贷款要来自一手房，避免二手房，甚至烂尾楼进入，要将酸涩的“柠檬”拣出去。”顾建发指出，“业界有很多人说现在国内有关房贷证券化的法律法规还是一个空白，不一定非要人大通过一个法律，法规或者是管理办法就可以过渡了。”
而银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》已经上报国务院，预计年初出台。《办法》涉及发行主体、风险管理、定价、信用评级、担保等方面，同时涉及会计、税收、信息披露等技术问题。
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