事件：

　　业主投诉东林·城市花园问题多

　　据申先生介绍，去年12月，他通过一次性付款购买了东林·城市花园的一套商品房。合同中约定交房半年后他就能领取房产证，可如今交房已经大半年了，申先生还是没有拿到房产证。不仅如此，小区业主还对楼盘绿化率及物管服务感到不满，虽然多次与开发商交涉，但问题都没有得到妥善解决。

　　于是，申先生和其他业主决定通过业主委员会来维权。7月4日，业主代表在与楼盘开发商———成都永进合能房地产开发有限公司（简称合能房产）达成了初步和解协议后，以为事情可以得到圆满解决，但20多天过去了，业主们发现，开发商许下的协议承诺在“缩水”。

　　问题一：业主迟迟未见房产证

　　“我们不仅迟迟没有领到房产证，而且没有看到开发商的《竣工验收备案表》。”申先生郁闷地说。交房时，开发商就以“提前交房即可免收三个月物管费”为诱饵，提前将房子交到业主手中，但当时并未向业主们提供《竣工验收合格备案表》。后来，申先生在成都市建委的网站上也没有查到该楼盘的竣工备案信息。

　　对此，合能房产客服部主管蒋小姐指出，合同中对发放房产证的期限有明确规定，如果业主在约定期限内未拿到房产证，开放商会赔付违约金。但申先生表示，目前，并没有拿到开发商赔付的违约金。

　　对于楼盘的《竣工验收备案表》，蒋小姐表示，在合能与业主签定的购房合同中明确约定，开发商向业主提供《竣工验收报告》和《规划验收合格证》即可交房。至于业主们无法在成都市建委网站上查询到竣工备案信息，她解释说：“只有质检验收完成后，才可获得《竣工验收备案表》。”

　　成都市建委一刘姓工作人员告诉记者，国家并无强制规定要求开发商在交房时必须出具《竣工验收备案表》，“不能说开发商违反了相关规定。”至于消费者未按合同约定拿到房产证，这可能和开发商仍未在建委备案有关，因为只有建筑备案后才能办理房产证。

　　四川迪扬律师事务所律师阮国勇指出，开发商应按合同办事，履行承诺。业主们可要求开发商支付违约金，若开发商继续推诿，建议业主采取法律手段维护自己的合法权益。另外，阮国勇还表示，开发商关于《竣工验收备案信息表》的说法很容易让人产生该楼盘并未通过质检验收的质疑，除非开发商能拿出让人信服的证据和说法。

　　问题二：公共绿地成了私家花园

　　“我们楼盘的绿化率只有25%，不符合2003年出台的《成都市市政工程规划管理技术规定（试行）》中关于‘成都新城区开发居住用地，绿地率不得少于30％’的规定。”申先生说。不仅如此，开发商还将部分绿地开辟为一楼住户的私家花园。

　　业主们还指出，根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这就意味着，只要没有办理房屋产权的建筑和土地部分都将归整个小区的业主所共有。“一楼住户谓的‘私家花园’在法律上是得不到支持的。”

　　尽管后来开发商在与业主签定的协议中承诺将私家花园拆除完毕。“但实际上，开发商拆除私家花园的围栏后，又在原处栽上了高1.2米的冬青树做围栏，私家花园仍然变相存在。”业主们对此很不满。

　　对此，蒋小姐表示，东林·城市花园是在2005年年底完成项目申报的，当时在项目规划中设置了一楼业主的私家花园。因此，无法在事前规避《物权法》的相关规定。“当然，合能也在能力范围内对私家花园做出了重新安排。”

　　“公共绿地被辟为私家花园，最终导致底楼住户、其他楼层住户、房地产商的三角矛盾。根本原因是房地产商在最初规划时有问题，事后又未及时处理问题来消除业主们的不满。”阮国勇表示，从法律层面讲，要以是否拥有产权证来判定是否拥有所有权。本案例中，一楼住户实际拿不到私家花园的产权证，在法理上，私家花园应为公有。