房屋年限：(按照理论折旧率，房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%)这套抚琴的房屋房龄相对较大，从1990年交房到现在都有了近16年时间。在实际估价时，结合市场接受程度，总体考虑该套房屋的年限折旧增加系数8%左右。

　　区域分析:(区域环境对估价的整体影响系数设置在5%-18%之间，根据区域内各种情况的影响增加或减少。)该套房屋地处一环路内，距离一环路仅需步行几分钟。周边楼盘都是建筑年代较远的房屋，整体缺乏社区环境，但是生活配套较好。

　　交通方面：(交通系数1%-3%)距离一环路非常近，同时与羊西线也非常近。周边交通比较方便，拥有有多条公交线路频繁往复(27、34、70、11、513、48、54、94、109等。)，出行非常便利。因此估价时减少系数1%。

　　教育环境：(教育系数设置1%—3%)，目前该区域的幼儿园有抚琴幼稚园、市级机关幼稚园；小学有抚琴小学；中学有抚琴中学。教育环境较好，估价时减少系数2%。

　　餐饮娱乐：(餐饮娱乐系数设置1%-3%)周边紧临羊西线餐饮一条街，同时周边社区餐饮也比较多，估价时考虑减少系数1%。

　　购物环境：(购物环境系数设置1%-3%)，周边主要好又多超市、黄河商业城、抚琴菜市等，购物消费环境较好。估价时考虑减少系数为1%。

　　医疗方面：(医疗系数设置为1%-3%)，附近的医院主要是中医医院、省医院、妇幼保健院等。整体就医环境较好，估价时考虑减少系数为1%。

　　未来规划：(规划系数设置为1%-3%)，目前该区域缺乏大型规划，估价时不做考虑。

　　小区环境：(小区环境系数设置为1%-5%)小区内缺乏环境，由于是独立的单元，除去停车棚外基本没有绿化地。因此估价时考虑增加系数2%

　　楼层户型：(楼层户型系数设置为1%-5%)该套房屋位于四楼，楼层较好。整体户型方正，通风采光较好。但缺陷是客厅仅有8个平方米，相对较小。同时卫生间紧临厨房，且为黑卫。综合以上因素，考虑估价时减少系数为1%。

　　购买心理因素：(购买心理因素系数设置为1%-5%)地理位置较好，属于成熟居住区域，但房屋年龄较老。因此估价时考虑减少系数1%。

　　近期交易价格参考：

　　以近期成交价格简单算术平均术计算，参考价格为4100元／平方米

　　估价结果：以近期成交价格估算参考价格为4100元／平方米，估算此房综合房屋年限、区域分析、生活配套等因素作房屋价修正此房价格为：3100元-(4100元×8%-4100元×1%-4100元×2%—4100元×1%-4100元×1%+4100元×2%-4100元×1%-4100元×1%)＝3936／平方米

　　结合实际交易和房屋情况，及现在市场状况眼哥初步估价该套房屋的价格为在4000元／平方米-4150元／平方米。

　　二手房交易中心“变脸”

　　近日，记者在成都二手房交易市场发现，除了一如既往的热闹外，整个市场又经过再次包装，增加了不少人性化服务细节，比如每层楼的通道和入口等地方的指示牌全部已经换新，购房者可以更加容易了解市场布局。工作人员告诉记者，这些仅是成都二手房不间断的众多改变二手房市场措施中的一点，目的很简单，就是为了能够将成都二手房市场更好的包装和推广出去。据悉，自2001年，成都市房地产交易中心特在后子门成都市房管局大厦负一楼成立了二手房交易专区，以来，短短几年时间，围绕“权威、集中、安全、便捷”四大特点发挥，已形成了成都规模最大的二手房交易场所。市场面积到3000多平方米，入市公司的数量也迅速增加到36家。如21世纪不动产、金丰易居、顺驰、富房置换、中原等成都知名的二手房中介公司，几乎全部进入市场。

　　·各地动态· 　北京

　　记者从几大中介机构了解到，6月1日至今，120平方米以上大户型二手房挂牌量比上期(4月15日-5月31日)上涨27%。链家地产的数据显示，自“民宅禁商令”发布以来，120平方米以上大户型二手房成交量相比上期(5月19日-6月18日)上涨近两成。业界认为，“民宅禁商令”是促进大户型二手房成交上涨的直接原因。特别是现有租住民宅办公的企业由于规模扩张、业务需要或者破产亏损等各种原因搬离民宅，使大户型民宅租赁市场的需求大幅减少；同时，由于企业租住民宅和个人租住民宅对于房产持有者来说有着绝对意义上的收益差异，加大投资者的预期风险，一直以来供需比处于1比4左右的大户型房产信息匹配比例缩减，从而加速成交。——北京晨报