前不久，长沙土地出让市场诞生“92亿”的全国新“地王”，一时引来业界一片惊诧与非议。其实，近两年来，各地“地王”宝座屡屡被颠覆，远的暂且不提，光是今年七月就传出万科26.8亿元拿下广东地王，富力50亿元轻取天津地王，上海单价地王的产生已慢板上钉钉，只待开标。这些新闻经媒体热力传播之后，汇聚成声浪，给人的感觉是：没有最贵的，只有更贵的；开发商给人的感觉是：没有大胆的，只有更大胆的。

这种地价追高的汹汹之势，与国家不断加强宏房地产宏观调控，尤其是重点围堵高房价的政策导向，明显琴瑟不谐。那么，这一“地王热”的现象，是否必将推高房价，政府是否该出面严加管控，开发商是否该保持理性与克制，消费者是否越早买房越有利？一系列疑惑，皆由之产生。笔者对此试做一番剖析。

首先，地王频出有一定的必然性。土地划拨年代，没听说过什么地王，自2004年实行招拍挂之后，高总价、高单价的地块渐渐成为“寻常物”，因此，土地市场化出让是催生地王的根本因素。还有一点是，近几年中国楼市处于上升期和繁荣期，市场预期趋好，需求旺盛，房价飙升，开发商自然有胆高价拿地，地价必然随之上涨。事实证明，只有国家发生金融危机或经济危机时，地价才会整体下挫，如1990年代的日本和1997年后的东南亚。

对各地地王稍做分析即知，有资格做总价地王和单价地王的地块，地理位置皆优越，或者位踞市中心，或者地处景观、交通上佳区域，产品定位清一色中高端，这些地块堪称是“皇冠上的明珠”，自然物以稀为贵。另外，地产巨头之间竞争加剧，也可作为又一动因。宏调控调之下，企业优胜劣汰速度加快，巨头之间的撕杀尤为血腥，全国重点城市几乎每推出一块优质地，都会引来多家大鳄掠食，而且资本为王的特征越来越明显，那些近年IPO或增发的资本新贵如绿城、富力、万科、保利等尤显生猛，92亿中标者正是去年从香港回归内地IPO的北辰实业。

其次，地王现象的影响力不容小觑。既然地王们师出有名，关键是弄清利弊。高地价必然导致高房价，这也是地王们最被为业界诟病之处，比如今年6月，绿城在上海新江湾城以同比一年前相邻地块的两倍的高价，击退华润、万科、凯德置地、富力等大鳄成功拿地后，周边在售楼盘价格明显上涨。争抢地王类项目，只有地产大佬玩得起，优质土地资源向优质企业聚积，符合市场配置资源的经济学原理，同时也容易形成区域性的寡头垄断，让人担心出现价格垄断现象。

从一个侧面看，地王项目一般都能成为建筑精品和城市新地标，从而提升城市形象，这一点地方政府非常受用，也是他们招商引资的驱动力所在。从另一个侧面看，高地价逼迫开发商增加建安成本，追求高档与奢华，客观上鼓励了投资投机风，同时开发商在获取高额利润同时，也面临着“曲高和寡”的市场风险，如眼下的汤臣一品，号称一个浴缸就值几十万，购房者不买帐却又奈何？

再次，政府不宜刻意打压，但须理顺背后关系。对于诸多地王现身，民众及业内人士谴责者多，鉴于其推高房价的作用，政府也心存一丝忌惮。比如，2006年浦东花木曾出让一块住宅用地，引来八家大地产商竞标，金地报出了近60亿的当时“全国地王价”，后来出让一事被挂起，至今都没下文。笔者认为，我国经营性用地出让实行招拍挂的趋势不可逆转，不能因地王屡现而因噎废食；地产企业强者愈强总体利大于弊，龙头企业万科目前的市场份额不过1%多，全国性的寡头垄断时代远未到来,让品牌企业通过公开竞争开发优质土块，总比让不知名的公司靠拉系、搞幕后交易获得土地，更有经济效率和社会效益。

但是，地王最终会推高房价和消费者的心理预期，却也是铁的事实。如果各界都紧咬这一事实不放，就会进一个“死胡同”。笔者认为大家应该换种思路，政府增加土地出让金并非坏事，关键在于政府如何处置高额的土地收益。北欧国家普遍实行高税收政策，但民众没什么抱怨，因为政府有效的把税收投入到国民的福利事业中。同理，如果我国各级政府能把大量的土地收益和房地产税收（目前税负已很重）用于建造经济适用房、廉租房，补贴限价房，则中等收入以下群体必然从中受益。具体就地王项目而言，其实是政府从中高收入者（地王项目的购买群体）身上拔“羊毛”，加工成“毛衣”后，披到中低收入者身上。

道理不难理解，政府做起来并不容易，这牵涉到公共财富的二次分配。从中央层面分析，没多少阻力，加强社会保障、财政支出向弱势群体倾斜已成为共识。阻力主要来自于地方政府，重经济发展、轻社会保障，依然是许多地方政府的执政理念。综而言之，地王之争的解决路径是督促地方政府科学、合理、有效的使用土地出让金，在中央重保障，行业重整治的背下，这绝对不是一个不可逾越的天堑。土地出让金纳入财政收支两条线，已是一个良好开端。