房地产龙头万科的动向,无疑具有风向标意义。日前万科董事长王石在香港举行的半年报发布会上再次吹风:“下半年将进一步下调房价。”既然去年一度沸沸扬扬的“拐点论”已经成为现实,那么,万科对市场的表态就必然受到重视。

与此遥相呼应的是,近日国家统计局的消息显示,2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化,在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变,消费者开始了对房价的观望,房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。此外,从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看,市场并不支持房价持续高涨。

降价仍在预期中

从7月份的楼市数据来看,传统淡季来临后,房地产市场显得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量环比大幅萎缩,都在20%以上,深圳更是环比下降40%；同时,三大城市同比降幅更是都达到50%。

可以预见的是,随着成交量的进一步萎缩,以及货币紧缩政策缺乏明显放松,房地产商的资金压力越来越大,很多开发商急需资金解燃眉之急。这些都让房地产商更清醒地认识到,尽快调整销售策略,适度降价,才是目前企业生存与发展的大计。所以,价格的整体下降仍然在市场的预期中。

此前建设银行研究部课题组发布了《2008:下半年中国经济金融形势分析与预测》研究报告。该报告预测,下半年房地产价滞量减的局面将持续,房地产整体价格同比涨幅继续下降,但不会出现大幅下降的局面。

资金缺口近5000亿

从房地产上市公司的中期业绩来看,房地产企业依然能保持高增长。不过,分析人士称,这主要是得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度。实际上,在目前的需求状况下,维持现在的开发节奏,我国房地产业将出现4000亿元～5000亿元左右的年度资金缺口。

今年以来,房地产业内定向增发、借壳上市、民间融资以及IPO等尝试频频出现。栖霞建设和冠城大通以公开增发的方式分别融资33亿元和20亿元。苏宁环球、首开股份以定向增发的方式分别募集100亿元、59亿元。张江高科和华发股份以配股的方式募集39亿元和26.6亿元。万科、保利地产以发公司债的方式分别筹资59亿元和43亿元。另外据不完全统计,今年以来已有30多家地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定,这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动。地产企业的目光还投向了民间资本。据了解,这种民间拆借的利率已经超过25%。民间融资利率的不断上升,将增加房地产企业的金融风险。

鉴于此,万科日前宣布将采取增加小户型比例,减少开工面积等方式,控制风险。尤其是万科调整了今年新开工面积和竣工面积数量。年初,万科计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米,目前万科对下半年的开竣工计划进行调整,预计全年开工面积将为683万平方米,竣工面积将为586万平方米。与年初计划相比分别下调了165万平米和103万平米。“这样做的目的是为了更好地匹配当前市场的销售节奏,保有更多的现金。”万科在公告中这样称。

业内人士称,对于房地产开发商而言,即使开工量较大,在目前形势下也容易因销售不畅形成库存,与其将资金沉淀在存货中,不如在行业低迷时拿地对公司发展更为有利。

尽管行业低迷时适宜拿地,但从近期对北京、上海、深圳和杭州的居住类国有土地有偿出让情况来看,四地仅有偿出让了4块居住用地。在目前楼市调整阶段,尽管相对于上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地产商拿地已变得相当谨慎。

●房地产企业应对后市

◎保利地产

加大力度推出中心区域住宅缓解压力

保利地产品牌管理中心总经理何智韬告诉记者,下半年将加大国内各中心城市中心区域住宅的推出,这将有效缓解销售压力和提高抗风险能力。

尽管保利地产上半年业绩依然亮丽,但该公司依然把宏观调控、成本上涨及市场调整看作是公司下半年面临的三大风险。保利地产公告显示,为应对建筑材料、人工、机械费用不断上涨,公司将通过集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式进行规避。

◎龙湖地产

加快推盘速度提高资金周转效率