在楼市发展进程中，存在正常、高涨、困局或低潮这么三种格局或趋势。不同情势下具备不同的降价运用，以达到不同的目的。由于市场订价的原因，开发商掌握着订价权，中介服务机构提交的订价表也必须看开发商的脸色，适当的时候可能还会推波助澜或欺骗一下笼中房奴。

　　先看正常状态。

　　正常的市场中，开发商如果选择降价策略会有这么几个目的：

　　1、促销以解决个案问题。无论是哪个项目都可能面临多种问题，或资金或生产环节供应商或营销，因而在一个项目营销的不同周期都会出现短暂的降价或变相降价。

　　2、开盘维护资金链的问题。任何开发商，在我国都持有高负债的特点，因而项目开盘所肩负的重要一个任务就是回收资金，这个时候开发商存在真降的可能，但这种降价是基于周边项目或市场均价的。

　　3、中局调整与优化剩余房源的问题。不是每个开发商都会认真地处理他的房源并做出详细的计划与营销安排。因而开盘解决其资金问题即是他这个项目能否走下去的问题后，开发商可能通过局部的降价促销来调整与优化剩余房源，以备后期涨价之用。

　　4、撇油或掉尾或转移战场的问题。单一项目开发商可能将最后的房源进行撇油订价，有时会选择假降价，即先涨后打折。大部分情形会选择去尾销售，以便转移战场。

　　再看在高涨时期的降价策略。

　　由于每个人都认为有利可图，包括买房人。所以在房价高涨的时期，作为开发商即使降价销售也会是假的，先调高单价再统一折扣销售，或附赠营销。而开发商的这种安排建立于以下心理之上：

　　一是人们的买涨心理，二是人们的恐慌心理，三是人们的认为好房越来越少的心理，四是投机与过度投资消费的追求。

　　这种状态最容易理解，也没有哪个购房者会围绕小幅价格去大做文章。重要的是看看目前的困局条件下开发商如何选择降价的问题。

　　先看看可能的现象。

　　1、小幅多频下调。

　　2、推出较之以前更多的更综合的促销优惠措施。

　　3、直接针对让利的重大营销活动。

　　如万科的青年置业资助计划，如金地的一万元购全屋装修，这些都并非真材实料的降价销售，与正常的折扣销售是一回事。

　　4、博弈营销手段的综合运用。

　　零售中的博弈策略更多引进到楼市中，如有奖销售，如中标销售，如关于楼王的说法，建议一般买房人不要参与其中。

　　5、珍藏房源的说法。