“我新买房子的土地使用年限咋比国家规定的７０年少了８年？”日前，家住城东的张女士向本报反映，她入住的某小区最近才把房产证和房屋国土证办下来，而张女士发现自己房子的土地使用年限严重“缩水”。张女士告诉记者，她发现房屋的土地使用年限是从１９９６年算起的，她的房屋国土证上本该７０年的土地使用年限变成了６２年。
调查：年限“缩水”普遍存在
记者近日就这一问题进行了调查，发现土地使用年限“缩水”的现象普遍存在，多数房屋国土证的土地使用年限不足７０年，一些相差十多年甚至数十年之久。在记者的调查中，许多住宅的业主并不知道住宅土地使用年限按国家规定应为７０年，与开发商签订购房合同时，多数留意的只是住宅的面积、价格等。对于房产证和国土证，大多数购房者都只是关心什么时候才办得下来，至于土地使用权为多少年却并不在意。一些购房者表示，房产证和国土证是开发商代办的，土地使用年限就算少了几年也没什么办法。
原因：开发周期导致“缩水”
房地产业内人士刘先生告诉记者，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，国家并没有规定所有的住宅土地使用权必须是７０年，所以如果土地所有者一次性只交纳了５０年的土地出让金，其５０年的使用期限也是合法的。“７０年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。开发商从获得所开发土地的使用权到房屋销售需要一定的时间，从开发到销售的周期通常为一年至三年。”刘先生表示，购房者买到房子后，其土地使用权限很难达到７０年，而开发商从拿地到消费者购房之间产生的时间差，实际上就是土地使用年限“缩水”的具体表现。“如再出现资金不到位、相关证件未办理齐全等现象，整个开发销售周期就会更长，土地使用年限自然就更短了。”
算账：“缩水”带来隐形损失
记者发现，商品房的价格并没有因为剩余的土地使用期限不同而有所区别，那么国土证的“缩水”究竟会不会给购房者带来损失呢？记者就此咨询了市国土资源局的相关负责人，他指出，虽然国土证“缩水”表面上没有给购房者带来损失，但购房者在购房款中却多交纳了土地出让金，如果购房者的土地使用年限只有５０年，那他就多交纳了２０年的土地出让金。“这是一笔隐形损失，开发商利用购房者对土地年限不了解这一背景，给购房者签订了低于７０年的土地使用权，而交纳的土地转让金却以７０年来计算，赚取了其中的差价。”该负责人表示，房产的实际使用期限应该反映在房价上，因为剩余年限不同，直接影响着房产的实际使用价值。换句话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高，反之亦然。
“而目前的现实是，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。”该负责人表示，土地使用期满时虽然可以重新签订合同申请续期，但必须再缴纳一笔土地使用的“租金”，土地使用年限“缩水”，购房者的合法权益明显受到损害。该负责人提醒，购房者在挑选房屋时一定要多留个心眼，仔细查验楼盘的销售许可证，对“土地使用年限”一栏应特别留心，避免不必要的损失。
支招：签订补充条款防止“缩水”
四川华楚律师事务所金兴超律师则表示，从《合同法》的角度讲，业主买房时在合同上约定的时间如与业主取得土地证上载明的时间不同，开发商属违约行为，应当承担违约责任。但在房地产交易中，购房者在很大程度上属于被动消费，商品房买卖合同中并没有对此约定违约条款，若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设立的“霸王条款”。所以购房者可在合同的补充条款中另行约定，如果遇到土地使用期限缩水时开发商怎么承担违约责任。
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《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：居住用地土地使用期为７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或其他用地５０年。
《城市房地产管理法》规定，土地使用期满后，土地使用者应申请续期，在一般情况下，政府应批准续期使用并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如申请续期但未获得批准的，土地使用权将由国家无偿收回。
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