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预测3月11日土地拍卖谁当这五地主?

主题：预测3月11日土地拍卖谁当这五地主?
３月１１日，成都市土地拍卖中心将进行今年新一轮的土地拍卖。虽然此次拍卖的５块土地总面积仅６７亩，但却引起了业界的高度关注。东大街地块会否再次成为拍卖热点？本次拍卖能否再创拍卖价新高？城北土地价值的市场认可度如何？成都晚报记者先期对这５块土地进行了考察，并邀请四川省同正房地产评估有限公司资深土地估价师进行了预期评估，期望能给业界人士有所参考。

1号地块起拍价：３８０万／亩
预测成交价：４５０万元／亩以内
成交指数：★★★★

本次拍卖中的１号地块和２号地块（东大街３号地块和４号地块），相距不过１．５公里，但起拍价却分别为３８０万元／亩和８８０万元／亩，每亩５００万元的差价，一开始就令不少人惊叹。

一开发商称，其实１号地块更值得关注。该开发商认为，虽然该地块起价仅３８０万元／亩，但成交价可能会让人大吃一惊！首先该地块２２．５亩的规模非常成形，适宜商务写字楼及产权式酒店开发。该地块规划设计条件中明确要求“为未来地铁２号线站点预留集散广场”，不难想象，该地块未来的人流量将非常高，其口岸优势也将随城市地铁的兴建更加明显。相比去年拍出的东大街地块和今年的２号地块，该地块３８０万元／亩的起拍价显得有点低。如果该地块引起开发商追捧，其价格上升空间是巨大的。

2号地块起拍价：８８０万元／亩
预测成交价：９９０万元／亩
成交指数：★★★★

根据“红星路三段及上东大街城市设计”的规划目标，东大街将建成具有“成都特色的多功能、综合性的城市步行商业中心”。而２号地块恰好处于规划的黄金中心，它以高出去年同区域成交价１７０万元／亩的价格起拍，反映出这是一块极具商气的“绝版黄金地块”。年初开盘的“郁金香商业广场”以商铺均价１．３万元／平方米、公寓３３３８元／平方米的低价出击震撼楼市，这从一定程度上更加印证了该地域的投资潜力。因此，有人预测，仅起拍价就高于去年同区域地块成交价近２０％的２号地块，最终成交价极有可能突破千万大关。根据同正评估公司估价师综合分析，该地块最大可能进行十七层的商务酒店及写字楼开发。

从各方面显示，东大街这两块地的拍卖将是此次拍卖中的重头戏，如果有“大赢家”则很可能在这两块地中产生。但是也有业内人士认为，东大街现在的车辆通行速度过快，平均车速在５０公里／小时以上，整体的商业开发还没有形成规模，短期内能否形成真正的商业口岸还很难说。这些因素也有可能影响开发商的投资判断。

3号地块起拍价：２５０万元／亩
预测成交价：２８０万元—３００万元／亩
成交指数：★★★★★

这次出让的３号地块位于与文里一河之隔的青和里北段华民印刷厂旧址，紧邻一环路和府河，交通便捷，市政配套设施完善，周边商业社区成熟，加上邻近四川大学，文化氛围浓郁，可以说地理优势非常明显，比较适合开发小高层电梯公寓。按照周边房价比较这里的房价每平方米可卖到３２００元。这块地只有６．５９亩，投入不是很大，估计会引来不少中小开发商的追逐。但是同时也要看到，青和里片区旧城改造尚未全面展开，相关规划也未出台，市场对周边环境的认可度还是一个问号，这也加大了投资开发的风险。

4号地块起拍价：２６０万元／亩
成交指数：★

位于椒子街的４号地块给人的感觉比较“另类”。首先从净用地面积、容积率和建筑高度上看都是此次拍卖中最低的。尤其是建筑高度“不大于１１米”的要求，对该地块的开发提出很强的挑战。从椒子街的商业氛围看，该地域较适宜开发以商业休闲为经营目标的商业形态，但三层左右的建筑高度加重了平均开发成本，无疑将影响投资预期。据了解，该地块在以往的拍卖中就曾经流标。

5号地块起拍价：９０万元／亩
预测成交价：１００万元—１２０万元／亩
成交指数：★★★★

城北的综合环境一度让不少开发商望而却步，然而五块石商圈长久以来所聚集的人气及其带来的强大的购买力，值得开发商关注。在五块石附近一楼盘了解到，该楼盘二期花园洋房以２１００元／平方米的均价于去年年底开盘，迄今销售已超过７０％。种种迹象表明，城北商品房呈供小于求的状况。此次拍卖的５号地块位于蓉北商贸大道一侧的五福村九组，紧邻五块石综合市场，商气浓郁，加上交通等基础配套相对完善，开发投资潜力向好。从该地块的位置、大小和设计条件来看，做成电梯公寓的可能性比较大，前景比较乐观。参照周边房价，电梯公寓可卖到２６００元／平方米。据了解，目前不止一家开发商对该地块进行了深入的考察，这意味着５号地块将上演激烈的争夺大战。