南方都市报   
陈劲松  
 
头条评论 

  一段时间以来，房地产界反击“泡沫论”的最有力的武器就是“市场均衡论”。自己开发的房子确确实实有“实实在在的买家”，并未觉得有什么不妥。 


　　对“市场均衡”的理解，不能只看前一种表面事实，从而造成对市场的误读。前年以来，地价屡创新高，意味着房地产市场的每一个时段的价格都不是市场均衡价格，因为这个价格是不能持续地令买卖双方满意。更有意思的故事可能会说明一些问题：王石先生曾对我说：一个开发商因为产品做得不好，价格又定得偏高，卖得很慢，结果确因市场价格的迅速发展而挣了大钱，这是一个正常的市场吗？ 


　　事实发生了当一物品的价格上升时，它的需求量相应增加，就是“非理性”了。非理性时，“需求是向上倾斜”，这时市场交易量的不断放大，就是“非理性繁荣”。“非理性”之所以发生，信息是关键要素。当人们并不知道未来的政府土地供应计划，不知道未来的规划和市政发展，不知道有多少单位将会推出，不知道二手市场的最新成交价格，“理性”将是一个异常困难的专业问题。 

 
　我们的房地产市场有多少“非理性繁荣”的因素？说起来，或多或少是有的，最为重要的是，整个市场并没有认真地解决它存在的前提条件，或提供给市场必要的工具。比如“按揭”，这不是“杠杆”本身的问题，而是我们的银行几乎对一个人同时购买上百套房(上海已经发生)没有工具来度量。一旦踏上“非理性繁荣”之路，“繁荣”就不会持续多久了。 


　　一路唱衰房地产市场的某些人士，自新政实施以来，预言30%～50%的跌幅，而我们看不到这个预测在数量层面的基本根据。问其之所以有这个结论，曰：大涨之后必大跌，对此，笔者不能同意。新政之下，短期造成的成交量的下跌是明显的，对价格过快上升的扼制是有效的。对部分出现“非理性繁荣”的漫延势头，打了一剂消毒针而已。对主流正常的自住需求，因为持有房屋的成本(税费)没有多大变化，市场供应不变，在这时选择机会反而增加了。从这个角度说新政是“退烧针”而非“敌杀死”。 


　　当下，中国房地产界正在进入一个集体观望期。这是七部委新政实施以来出现的，在此之前，哪怕关于“泡沫”的争论震天响，行业内的各路人马从未停止攻城掠地的步伐，一律是“举枪——射击”的模式，根本不用“瞄准”这个程序。 


　　而这次政府运用强力的“看得见的手”插入了全国房地产供需两旺的市场，大家才明显地意识到，是不是应该“瞄准了再打”？ 


　　观望，是一种态度，不代表认同，也并不代表反对。观望是一种思考，是下一次行动前本应该有的程序，这是行业发展的一个必备过程。(陈劲松 世联地产顾问（中国）有限公司董事长)


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