商铺悄然转让租金上涨租房前当心房屋已被卖掉-房地产资讯-173房产网

成都日报
盛涛

　　案情回放

　　读者李先生最近遇到一桩麻烦事。他于2003年8月与一家叫做宏达的公司签订了一份商铺租赁合同。按合同规定，李先生承租宏达公司位于春熙路的商铺一间，面积60平方米，租期为5年，每月租金为1.8万元。没想到，今年5月有一家叫南方的公司告知李先生，宏达公司已将该商铺转让给了他们，从2005年6月起，这间商铺的月租金上涨至2.5万元，若李先生不接受，就终止合同。李先生很不服气，于是拿起电话拨通了党报热线962211。

　　不同见解

　　据记者了解，目前各方对本案有两种不同意见。一种意见认为，由于宏达公司已将该商铺转让给了南方公司，南方公司作为该商铺的新所有权人，有权单方面上涨房租，并有权单方面解除合同。而另一种意见则认为，虽然宏达公司已将该商铺转让给了南方公司，但不影响李先生与宏达公司签署的租赁合同的效力，南方公司仍应继续履行原有合同，南方公司无权单方面解除合同，也无权单方面上涨房租。

　　律师说法

　　四川鼎立律师事务所的张家荣律师告诉记者，对于本案应分三种不同情况区别对待。

　　在一般情况下，根据《合同法》第２２９条规定：“租赁物在租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”（即通常所说的“买卖不破租赁”原则），那么宏达公司在租赁期内转让该商铺，不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对受让人南方公司继续有效，作为受让人的南方公司无权单方面上涨房租，也无权单方面解除合同。

　　但如果宏达公司在李先生承租前就已将该商铺向银行办理了贷款抵押，按照《担保法》第６６条的规定，李先生与宏达公司签订的租赁合同对受让人南方公司不具有约束力，南方公司有权单方面上涨房租，也有权单方面解除合同。对于南方公司单方面解除合同或单方面上涨房租而给李先生造成的损失，如果宏达公司已书面告知李先生该商铺已抵押的事实，则由李先生自行承担；若宏达公司未书面告知李先生该商铺已抵押的事实，则李先生可要求宏达公司赔偿。

　　如果该商铺的抵押发生在李先生租赁期间内，按照《担保法》第６５条：“抵押人将出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内，对抵押物的受让人继续有效”（即上述“买卖不破租赁”原则仍然适用），作为受让人的南方公司无权单方面上涨房租，也无权单方面解除合同。