银行融资，开发商的最爱-房地产资讯-173房产网

结合本人在金融投资界与商界尤其是房地产界十几年的操作和思考，本文将就房企在新形势下的融资方式和方法——银行融资、股权融资、合资合作、上市(直接和间接)融资、债券融资、风险融资等进行探讨和剖析，并慧请同行指正。
房企贷款无非几种类型：信用贷款、担保贷款、抵(质)押贷款或称项目(开发)贷款、流动资金贷款和个人按揭贷款。这几种贷款在房地产项目滚动发展的资金链中起着不同的重要作用。

房地产融资曾经有“猫腻”

    在以往的土地协议转让形式中，一般企业尤其是地域性的国企和有特殊背景的企业只需付很少的土地费用，包括定金或补偿费，大约15％一30％的土地出让金就可以拿到土地和(临时)土地证，如果中间有一定的“猫腻”，有可能在没拿到开工证或正在办理的同时就强行开工了。

    另外，由于对施工队不用先付款甚至可以垫资，北京叫“扎款”，而土地证经过评估又可以贷一部分款，工程刚正负零时有的项目就开始以预售的方式收钱了。等到项目接近封顶要付工程款时，又可以与银行探讨以在建工程抵押贷款或五证基本齐全时做项目贷款，等项目竣工验收或交付使用，销售证下来或快下来时，又可以做个人按揭和公积金贷款了，整个资金循环就这样一步一步套过来了。等到下一个项目运做时，可以利用上一个项目的未售房屋或尾房抵押贷款或顶工程款，再加上销售款和积累的自由资金就基本可以完成下一个项目的先期启动了。

    随着去年央行关于房贷的几项硬性规定，特别是今年 7月1日关于土地公开招标拍卖的规定，以及8月1日北京关于违反土地管理规定行政责任追究办法的实行，包括5月 1日禁用实心黏土砖、鼓励精装修房、新的销售和预售管理办法，严查违法工程和开发商资质等一系列“催命金牌”和“紧箍咒”的发出，中国房企，特别北京房企正面临着严峻的考验，能不能生存和发展下去的关键是看企业的资金实力，再靠过去那种空手套白狼，弄虚作假和沆瀣一气的手段已经不灵了，地产融资，面临挑战。

融资渠道目前太单一

    通常的传统房地产企业，尤其是老牌的国企房地产公司一般都是采取单一的融资方式，即银行融资。由于这些企业都带有浓厚的政府背景和政策色彩而且地域性很强，导致这类公司的融资对象几乎都是国有四大商业银行工、农、中、建，贷款顺序是建、工、中、农。建行由于成立的初衷和行业特点首当其冲；工行由于业务的宽泛和具有的实力，房地产行业的贷款日益增加，但近1、2年开发贷款有所收缩，重点倾向个贷，并一跃成为各行的老大，达6630亿之巨；农行和中行由于支持方向不同，尤其是受海南等地第一轮房地产狂潮阴影的笼罩，近些年对房地产的贷款可谓慎之、又慎，少之又少，所以农中两行不象建工两行在支行一级都设房贷部。

    根据今年的房地产贷款迹象，发现好像农行在房贷方面有所松动，不知是否是受了申奥的成功和加入WTO对房地产的刺激，以及房地产在拉动内需等方面作用日益加大的诱惑?还是银行同业竞争的影响?

房企贷款门槛抬高

    除了商业银行融资条件比较苛刻外，其实商业银行基本不作信用贷款甚至担保贷款，几乎只做抵押、质押贷款，而且对押物的评估要求也比较高，折现比例也相对低达 80％一60％或更低。更微妙的一个心理因素可能是由于国有商业银行的管理体制，尤其是工薪待遇与商业银行的差距，其中由于工行抢先实行了工资改革比建行高出一倍多，国有商业银行从业人员的寻租效应也相对强一些有关。

    现在中央银行关于房地产融资的门槛也不断抬升，多层封顶，高层修建达到三分之二，项目自有资金30％等，而且对银行从业人员的不良贷款的连带要求也越来越严，甚至设计员工的工资、奖金直至退休金，对金融高管人员还实行了类似证券业的禁人制度。尤其是出台的存款和不良资产挂钩的政策更是令金融同行们压力陡增，再也没有80年代在银行做信贷员时的三签，就是信贷员、科长、办事处主任或主管行长的风光了，当然这也是造成大量不良资产以及后来成立四大资产公司的深层体制和心理原因所在。

    如今在银行贷一笔款要过道道关卡，支行一级贷款额度逐年回收，像工行和农行根本就没有审贷的权力，商业银行的贷款权限少得可怜，像广发银行大连分行一级都没有贷款的权限，存款只能上存，只有在管辖范围内选项目报资料的权力，而且分行的房贷部也只是窗口，评审的权力还在后台信贷部，最后的决策权在审贷委员会，称为“三堂会审”，超过一定额度还要向总行报备。

    在操作过程中的评估须报经过审计的三年财务报表，信用评级、负债率、核保及授信量等指标的考察更是繁不胜繁。即使一切条件都具备，最少也要2-3个月才能搞定，所以去年在中国金融界首次出现讨论“惜贷”现象，这是银行工作人员谁也不愿冒险和承担责任的信号。

手续齐全再谈人际关系

    现在圈内有一个约定俗成的规矩，如果你不想害银行界的朋友，也不想砸自己和企业的牌子，就必须按规矩办事，把桌面上的事办好，即必须准备的资料、手续和项目、土地证等抵押物，经过审计且符合要求的财务报表、担保资料等等，然后才是人际关系和资源，否则没人去给你冒险，即使是亲兄弟，那也不一定谁都干。这是一个环环相扣的系统工程，缺了一环都不行。

    假如财务人员做了假帐和报表，那企业就得至少做两套，因为如果虚增了利润，报税务部门就要多纳税，而且报一家银行和各家银行都要一样，现在银行之间都联网，一旦被查出来上了黑名单就是“吃不了就得兜着走”。如果继续贷款还必须连续性的做下去，否则就要露馅，尤其是审计报告，自去年中国证券市场“银广夏”等几大假案暴露后，严打的呼声和举措更使中介机构噤若寒蝉。再加上7月29日全国人大法制委员会关于隐匿销毁会计资料将受严惩的消息，使企业财务人员，中介机构从业人员和银行从业人员更加“同病相怜”，其中不乏美国几大中介机构、大公司和大银行共谋的假帐事件，也引起美国股市的暴跌以及美国总统和国会关于公司道德的呼吁和有关法律议案的出台，更使相关领域雪上加霜。

    所以把项目和企业做好，讲信用、重友情、敢担待，成了企业主管财务和融资工作人员，特别是老板们的基本做人和做事的原则和标准，只有这样才能建立新型的、建设性的和双赢的银企关系和朋友关系。目前银行界的朋友谁不想既支持了一个好企业又交了朋友。

融资更注重战略伙伴关系

    贷一笔款是一件非常复杂的事，涉及银行方方面面的配合和支持，更何况现在每—笔贷款都不是哪—个人和哪—个部门说了算，而有时银行各部门和人之间互相制约，错综复杂。

    如果企业与银行没有尊重与承诺，没有高难度的沟通和配合技巧，没有通畅和积极的人脉是断难办成事的。尤其不能有临时抱佛脚，过河拆桥的做法，而应该建立细水长流，培育发展；共生共存、共识共谋的战略伙伴关系。

    做好一个项目和企业更是一个集大成的事业，没有一个团结奋进的团队和社会各界的支持和理解也是妄想。

    建立一个圈子、信用和品牌很难，需要很长的过程，像万科和万达能够得到20至30亿的银行授信额度，那是一个多么漫长和真诚的经营、管理、专业、资源等综合因素的积累。