减轻月供还贷负担加息后房贷的省息算法-房地产资讯-173房产网

  从2004年10月29日，存贷款利息9年来第一次提升之日起，辛蔚（化名）就在琢磨是否提前还贷。2004年年初才买房，年末就遇到加息，辛蔚有些心急。

    不过，他很快平静下来，并没有选择在2005年之前提前还贷。他说，其实此次贷款利率幅度有限，5年以上期限的个人住房商业性贷款的利率不过从5.04%上调至5.31%，提升幅度仅为0.27%。因此，个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅，贷款利率上调只是使每月的还贷金额多了几十元，略微增加了月供的还款负担。

    辛蔚介绍自己的情况说，2004年初，他贷款30万元购买了一套售价近40万元的商品房，还款期限为20年。若按照调整之前的住房贷款利率5.04%，20年内每月还贷约1986元。

    按照有关规定，在购房人还贷期间遇到央行利率调整，执行时间自第2年的1月1日起。因此，从2005年1月起，按照新利率还贷，即从2005年起的19年内，辛蔚的月供变为2031元，每月还款额增加了45元，累计将多还款10000多元人民币。

    仔细算完账后，辛蔚认为，没有必要为此次加息过多担心，此次加息幅度远在可承受范围之内，大额度提前还款只怕会影响眼前的生活。他说，虽然家庭年收入近20万元人民币左右，但作为刚刚买车买房的年轻家庭，原有的生活计划不易打乱。

    如何计算此次加息后将要多支付的房贷额度，辛蔚称，目前房贷基本采用的都是等额本息还款法(即每月还相同金额)，计算方式也很简单:

    如果申请的是公积金贷款，贷款额度1万元，10年贷款期限每月要多还款0.86元，累计多还款103.07元;20年期限每月要多还款0.95元，累计多还款229.20元;30年期限每月要多还款1.05元，累计多还款376.83元;

    如果申请的是商业住房贷款，贷款额度1万元，10年贷款期限每月要多还款1.33元，累计多还款159.13元;20年期限每月要多还款1.50元，累计多还款360.79元;30年期限每月要多还款1.67元，累计多还款599.65元。

    需要多支付的还款额度即为，实际贷款额度乘以上面不同年期的多还款数额，便可得出每月和累计将要多还款的数额。

    正如辛蔚的计算结果一样，其实，大多数“月供族”并未为此次利息调整而过多担心，只是担心，此次利息调整可能是利息调整周期的开始，日后或许将要面临漫长的加息阶段，如果利息一步步提升，“月供族”势必面临较大的房贷还款压力。

    所以，辛蔚也不得不在稍有轻松之后，考虑可能会出现的结果。他说，提前还贷主要是考虑减小利息压力，如果手头资金不足，无法实现提前还贷，又要尽可能达到减少利息压力的目的，就应该变更还款方式。这是因为，等额本息法的还款方式比等额本金法要多支付利息。

    等额本息，通常被称为“等额还款”。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息;等额本金，又称“递减还款”，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。

    一般来说在相同的贷款期限内，等额本息还款方式支付的利息高于等额本金方式，对长期贷款购房者来说，选择递减还款法的支出所需支付的利息少些，但等额本金还款方式前期的还款压力偏大，所以，等额本息还款法比较适合高收入的年轻人。

    比较两种还款方式，辛蔚看到，他的30万元贷款，在5.04%利率的情况下，采用等额还款法，每月付款为1986元;而采用递减还款法，第一年第一个月付款是2510.10元，以后每月递减，直至进入第9年，当年的第四个月付款为1985.10元，就可以降至等额还款水平，进入第15年，当年的第一个月付款为1628.10元，月付款将会明显减少，20年后贷款到期最后一笔付款为1250.10元。

    那么，按5.04%的年率计算，等额还款法期满后共需偿付本息476760.54元，递减还款法期满后需偿还454030.98元，扣除本金后，前者要比后者多付息约22729元左右。

    而且，加息到5.31%之后，等额还款法期满后需要偿还的本息总额为487584.35元，比加息前多了1万元左右;递减还款法期满后需要偿还的本息总额为462282.98万元(以2004年1月1日申请贷款计算)，比加息前只多了8252元。

    从节省利息的角度考虑，辛蔚的选择是，最好是在贷款的前几年争取多还款，尤其是前5年内一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。

    虽然选择了新的还款方式，但是，辛蔚还是认为，最好的省息方式仍然是直接缩短还贷年限。因为，住房贷款期限一方面是确定了还款的期限，另一方面因贷款利率根据贷款期限确定。只有贷款期限缩短了，每月的还款数量不变，自然就加快了归还本金的速度，支出的利息才会有效地减少。

    他说，如果还是上述同笔贷款，期限由20年变成30年，上述两种方式支付的利息总额将分别达到282410元和227430元，两者相差54980元。

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    在海外，还贷方式甚至可以做到根据个人的收入曲线随时进行调整，多种金融手段组合后，可以大大降低贷款人资金利用的成本。不过，目前国内银行还做不到这一点，个性化房贷还只是未来的趋势。

    据说，国内银行曾经推出一种分阶段还款法，即考虑到购房者可能会面临婚姻、教育、工作家庭变故等，可以设定月还款额度不同的阶段还款计划，最多可以分为五个阶段，可以是递增的也可以是递减的，还可以根据实际情况分阶段多还或少还。

    目前国内有五种提前还贷方式，第一种，客户将剩余的全部贷款一次性还清，不用还利息，但已付的利息不退。第二种，部分提前还款，将还款期限缩短。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小月供负担。第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。