银行提高贷款门槛业内人士称有霸王条约之嫌-房地产资讯-173房产网

　高院“司法解释”意图指向扑朔迷离

　　一手二手谁也“捞”不着好

　　最高法院的《规定》直接导致银行降低贷款成数，首次置业者更成为银行惜贷的直指对象，令得鸡年开春楼市颇有了几分春寒料峭的意味。

　　照目前市场反应来看，购房门槛抬高，购房者首付增加，一手二手都受到影响，开发商销售难免受到影响，银行纷纷惜贷，虽然长远来看该项司法解释有利于规范市场，但也有专家指出，如无具体配套措施出台，其实施可能会造成一些已办按揭房产的“人为断供”。该项司法解释的意图指向可谓扑朔迷离。

　　“受惠者”也是“受害者”

　　中低收入者同时扮演了《规定》所预设的“受惠者”及实施中的“受害者”这样两个截然相反的角色。据了解，《规定》出台的目的是为了突显“生存权高于债权”、“生存权是最大的人权”的思想，但事实上，银行降低房贷成数的直接受害者就是中低收入者，某国有银行内部转发的应对措施中也明确地强调要将按揭重点锁定于中高端客户，中低收入者被挡在了门外。有金融业内人士表示，中低收入者往往是首次置业，且多数限于购买面积小、价格低的房屋，贷款购房将受很大的限制，因此结果可能并不会如最高人民法院所愿——保护低收入者的基本权利，反而提高了他们申请购房贷款的门槛。

　　广州亿达按揭有限公司业务经理罗先生也表达了相似的观点，他表示，按揭贷款利率相对于基准利率是下调了的，本来就是对中低收入阶层的一项扶助性措施，而降低贷款成数及只关注高端市场则大大削弱了按揭的扶助意义。

　　与此相对应，首付提高，购房门槛抬高，也就意味着购房者队伍减少，对开发商来说只是影响大小的问题，并非受益者。有业内人士分析，对中等价位的楼盘影响会小于高低两端，对自住为主的影响会小于用作投资的，而炒楼行为将得到一定遏制。

　　老区二手将受重创

　　罗先生表示，有关规定中以楼龄5年作为放贷款成数的核定标准，客观上将对二手交易产生重大影响，而东山、越秀等区的二手房交易将会明显减少。这两个区域尤其是东山区以区内的名校资源著称，不少市民往往因此求购二手房以供孩子就读名校，二手成交一直很活跃。但该区域很多楼龄都超过了5年，原本可以做到7成按揭的现在只能最多做到5成，将使二手成交量相应下降。

　　有业内人士预测，与二手交易减少相对应，总体放贷收紧，对首次置业者，尤其是大学刚刚毕业来广州的外来人口置业打击很大，因此房屋租赁市场将更活跃，价格也将走高。

　　银行的自我保护是否过度？

　　发文通知各分行称准备调高房贷首付成数到四成以上的某国有银行总行，在其下发的文件中，申明了该行锁定五类具有稳定职业和经济收入的人群为重点客户，这些人将有可能获得七成的按揭贷款，而首次置业者的贷款成数不得高于六成；二次置业者则被要求将原有住房同时抵押给该行或承诺对原有住房处置所得款项须优先用于偿还该行债务，或征得该行同意后的其他用途。

　　为了防范由于司法解释所引起的投资风险，该行还表示将在借款合同中设定保护条款，如增加一些规定，类似于在借款人出现违约行为，该行起诉借款人并取得胜诉的情况下，借款人自愿将其抵押房产交给抵押权人拍卖以偿清所欠贷款本息，并同意在必要的情况下接受债权人的住宿安排等条款。

　　有业内人士表示，银行的上述增加规定有霸王条约之嫌，相关司法解释的规定已经表明法院不得拍卖“对被执行人及其家属生活中必需的居住房屋”，在这种条件下，银行以“在借款人出现违约行为，该行起诉借款人并取得胜诉的情况下，借款人自愿将其抵押房产交给抵押权人拍卖以偿清所欠贷款本息”作为借款的必要条件，是否在保护自己的同时侵害到了别人的利益？如果该借款合同具备法律效力，那当借款人违约时，是该遵照与银行的约定还是按司法解释的规定来处理？

　　律师：提高首付是必然

　　对于广州某国有银行总行发文通知各分行准备调高房贷首付成数到四成以上的消息，法律界人士对此毫不惊讶，虽然他们不知道首付成数最终什么时候提，提到多少，但似乎已经预知到了这是个必然的趋势。

　　据某律师事务所的律师介绍，在最高法院的司法解释出台后，很多银行都“慌”了起来，从1月1日该司法解释实施以来，法院已经暂缓受理国有银行的有关不良资产，如何处理这些为数不少的不良资产，对银行来说是个难题。他还说，近段时间业内的同行们都在讨论银行提高按揭首付成数这个问题，都认为在最高人民法院还没有出台相关细则之前，广州银行提高按揭首付比例是必然的事，关键是什么时候提、由哪个银行率先提而已，目前各银行都是在彼此观望，等第一个吃螃蟹的人。他认为，目前广州很多楼盘的首付比例实际上已经超过两成了，因此，此次银行调整首付比例肯定是会突破三成的。

　　拍卖行：拍卖业务少了一半

　　除了银行、发展商、小业主外，该司法解释的出台也给拍卖行造成了较大的影响。据一拍卖行业内人士透露，从1月1日司法解释开始实施以来，有些拍卖行的委托拍卖业务少了50%。而对于司法解释中“对被执行人及其家属生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”的规定，他认为这是在支持不尊重法律的人，一些蓄意欺骗的业主即使不给钱也仍然有房子住，是在保障没有诚信的人的利益，这是一种不良的社会导向，实施后可能会导致不诚信行为的增多。

　　另外，他认为，银行为减低风险而提高首付比例是“头痛医脚”。据其介绍，银行委托法院拍卖的房子大多是因为业主断供，但这种现象大部分是出在二手楼，一手楼因为有发展商的回购协议，银行担的风险并不是很大，银行想采取较大幅度提高一手楼首付比例的做法并不能从根本上降低风险。

　　同业公会：规定亟待细化

　　金融和中介行业人士纷纷呼吁此项司法解释的配套文件应及早出台。据了解，深圳银行同业公会就已针对此项司法解释向最高人民法院提交了报告，建议高院尽快制订相应配套政策，同时应当进一步具体化“最低生活标准”与“生活所必需”的标准，防止借款人以“生活所必需”为由，恶意拖欠贷款不还，还“合法”地住在洋房、别墅等高档房屋里；二是“对被执行人及其所抚养家属”的范围也应有清晰界定，建议规定为：执行时已由其扶养且必须与其生活在一起的家属，且限定在被执行人三代以内直系及旁系亲属。

　　亿达按揭的罗先生也表示，在执行中有很多问题是很难界定的。他举例说，比如一对夫妻为长子购置了一处房产作为其小家庭的生活之用，而另一个孩子还未成年，那么这对夫妻原有的这套房产是否算作生活必需，在具体执行中还存在着不少类似的界定疑难。