地区性风险银行内风险土地储备风险需未雨绸缪
央行日前发布的《2004中国房地产金融报告》，把当前房地产金融风险归结为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假按揭凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款有较大信用风险；六是房地产贷款法律风险加大。
仔细研读不难发现，其中有一半表现并非房地产行业所独有，如“假按揭即骗贷，在别的行业同样存在；操作风险是银行内部管理问题；而法律风险是外部问题，高法已表明其立法初衷，央行仍把它列入其中，实际是对这项法律的误读。
那么，房地产金融风险到底险在哪里？
有地区性风险的苗头
房地产业从银行贷款主要有几个方面：一是土地储备贷款，这是贷给地方政府的；二是土地和住房开发贷款，贷给政府和开发商；三是流动资金贷款，贷给开发商；四是个人住房按揭贷款，贷给购房者，其中包括政策性贷款即公积金贷款。
从去年下半年到今年第一季度，部分地区房地产价格出现较高涨幅，其中确实隐含着较高的市场风险。但报告在阐述部分地区房地产市场过热时，用词谨慎。
报告提到了上海：人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注；部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。报告据此断定，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水。抵押物贬值是银行所面临的房地产市场系统性风险。价格上涨-产生泡沫-泡沫破裂-产生风险，这是央行的推论。从央行的报告可以看出，由于部分地区、部分地段的部分项目价格上涨过快，央行担心出现地区性金融风险，如果价格上涨过快，泡沫破裂，央行担心的是个人按揭贷款出现风险。显然，出现这两种情况都不会形成行业性、系统性风险的。
个人房贷风险不大
央行报告承认个人住房按揭贷款迄今不良贷款率很低，按揭成数也低，与发达国家相比规模还太小。报告提供的数据显示，2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2005年1季度末达到16743.7亿元，余额同比增长30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持在30%以上。从2002年以来，按揭成数逐年下降，2005年1季度为63%。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。相比之下，我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。从这样的数据可以看出，无论是自住性需求还是投资投机性需求，购房者对银行的资金需求并不像外界想象的那么大，一个有趣的现象是：在部分地区部分项目房价被炒上天的时候，此类需求还在下降。因此提高按揭成数，对抑制所谓投机未必能起到应有的作用。实际上，就个人按揭贷款来说，总体来看，银行目前还没什么金融风险。也许，个别增长较快的地区正在累积风险。如央行提到的个人房贷占全国增加额60.2%的上海、广东、浙江、北京、江苏五省市。
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