《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）经银监会第21次主席会议讨论通过，现已公布实施。日前，银监会有关部门负责人就《指引》的有关问题回答了记者的提问。
问：为什么要制定《指引》？
答：近几年,房地产金融业务快速发展,对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。从1998年到2002年商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；从1997年到2002年个人住房贷款余额年均增长113%。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
但由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足。
为引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险，我们于2003年8月着手起草了《指引》，并就初稿小范围征求了相关专业咨询机构和商业银行的意见，修改后，又广泛听取在房地产贷款方面有代表性地区的银监局以及各类商业银行、部分房地产公司以及香港地区房地产贷款风险管控方面做法较突出的某些银行机构的意见。
《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。
问：《指引》对房地产贷款风险管理作了哪些规定？
答：《指引》根据土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的不同特点分别规定了风险管理措施，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择；要求商业银行办理房地产业务时要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度；同时，要求商业银行根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的标准和规范，明确相应的权责和考核标准。
问：《指引》为什么要求商业银行统一“个人住房贷款申请表”及“风险评估书”？
答：《指引》个人住房贷款风险控制部分要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。“个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息，依据申请表较为全面的信息即可以对申请人的总体情况有所把握。“风险评估书”已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。
运用统一表格将客户的信息标准化，这不仅有益于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。
问：《指引》的适用范围包括哪些金融机构？
答：《指引》自发布之日起，适用于中国境内从事房地产贷款业务的国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行及城乡信用社等银行业金融机构。有的政策性银行因近年来发放了较多的土地储备贷款，也适用该《指引》。外资银行，包括中外合资银行、外资独资银行和外国银行分行对该《指引》也同样适用。
问：《指引》为什么没有规定商业银行房地产贷款的最高比例限制？
答：《指引》在征求意见稿中曾要求商业银行房地产贷款余额不得超过其各项贷款总额的30%的比例，部分商业银行以及相关单位在反馈意见中表达了不同意见。银监会非常重视各家机构及中介组织、社会公众对拟公布法规的修改意见，对此条意见进行了再次调研，并详细听取了部分中外资银行的意见。我们最终认为房地产贷款的比例限制由各家商业银行在内控制度中规定更为妥当，以体现不同机构对此类贷款风险的态度和市场策略，并且允许市场上专门定位于此类市场的银行通过特殊的风险控制手段和补偿机制来管理风险，体现银监会提出的“管法人、管风险、管内控、提高透明度”的监管理念。
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