经济学上的“理性经济人”在借款与商业银行的贷款行为进行过程中，总是会根据情况的变化，使自己趋于有利的方向，尽量规避风险，这就使得自己的银行借款面临加息风险的时候，会做出还款总额最小化的决策，从而导致自身在能力范围内，在加息前提前偿还贷款 
　　 
　　 不久前，银监会第21次主席会议讨论通过了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，《指引》重点在于规范商业银行有效管控房地产贷款的方法及手段，并提供和介绍最佳做法，以达到有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险的目的。本文将从《指引》的出台对目前房地产市场的影响及商业银行所面临的风险作一下分析。 
　　 
　　 影响及风险 
　　 
　　 一、假按揭将有所遏制。 
　　 
　　 2003年以来，个人消费贷款保持了高速增长的势头。2003年前9个月，新增个人消费贷款占全部新增贷款的14.5％。迄今商业银行的个人住房消费贷款的不良贷款率都在1％左右。但是1％的不良贷款率下隐藏着的是个人消费信贷领域所存在的风险，其中“假按揭”风险不容忽视。 
　　 
　　 为化解“假按揭”风险，《指引》的第五章规范了个人住房贷款的申请文件的全面性、个人信息的准确性、风险评估报告的内容、对贷款申请的整体分析、对每笔贷款的信息调查、贷款成数的确定(根据各地市场情况制定，不能超过80％)、面谈制度以及月房产支出与收入比等做了规定。这些规定都为防范假按揭起到了有力的保障作用。 
　　 
　　 但是，值得注意的是，《指引》的某些条款还有一些可待完善之处。例如，《指引》规定，“商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。”在实际中，只有个别银行可以从技术上做到从上到下的行内贷款记录调查，如有些银行若需调查一笔贷款记录，需要耗费大量的人工，技术上难以实现。此外，有些贷款人若在A行有过“假按揭”记录，那么若此人在B行、C行再次办理贷款的时候，B行、C行则无从知道相关信息。此外，在衡量借款人的收入水平上，目前的收入证明难以确保其真实性，在衡量其真实可靠性上，困难重重。这些仅凭商业银行自身的努力是不够的，需要工商、税务、相关企事业单位和社会法律信用体系的支撑。需要长期努力维系的，还有不断建设完善社会道德体系。 
　　 
　　 尽管如此，《指引》的相关规定无疑对假按揭产生了遏制，《指引》出台后，假按揭将会有所减少。 
　　 
　　 二、新增房地产贷款的质量将有所提高，而贷款增速将有所放缓。 
　　 
　　 由于对房地产开发商和个人借款门槛的提高，新增贷款的质量也相应地提高，同时贷款的增速将有所放缓。 
　　 
　　 以某商业银行为例，2003年全年累计投放个人住房贷款1432亿元，年末余额达到3329亿元，新增749亿元，分别占全部金融机构余额和新增额的28.3％和21.2％。截至2003年末，该行个人住房贷款的不良率为1.12％。《指引》对借款人资质的较高要求，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，不良率更低。 
　　 
　　 从1998年到2002年商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；从1997年到2002年个人住房贷款余额年均增长113%。从2003年到2004年上半年，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快地增长。《指引》出台后，一部分低质量的房地产贷款将被拒之门外，再加上货币政策趋紧，居民的加息预期增强，借款意愿减弱，导致贷款增量的相对减少，使得贷款增速可能有所放缓。 
　　 
　　 三、商业银行的存量贷款质量有所下降，房地产贷款的不良率可能会上升。 
　　 
　　 《指引》的出台表明商业银行大量的存量房地产贷款存在降低借款门槛、手续不规范等问题，这些问题随着商业银行的自查自纠会逐渐显露，最终会形成新的不良贷款。 
　　 
　　 按照央行的规定，按揭贷款利率是逐年调整的浮动利率，意味着如果加息，次年就要执行较高的贷款利率，这样会使得借款人的还款负担加重，支付较加息前更高的按揭贷款本息。如果加息的程度超过了这部分借款人的可承受能力之外或者意愿之外，就有可能使他们产生违约行为。根据清华大学房地产研究所所做的一份抽样调查结果显示，违约行为可能发生的人群有未婚者、教育程度低、房产出示贷款额度大的借款人。 
　　 
　　 四、个人住房贷款提前还款将上升。 
　　 
　　 居民的加息预期将引发借款人的提前还款行为。针对房地产市场的不确定性，经济学上的“理性经济人”在借款与商业银行的贷款行为进行过程中，总是会根据情况的变化，使自己趋于有利的方向，尽量规避风险，这就使得自己的银行借款面临加息风险的时候，会做出还款总额最小化的决策，从而导致自身在能力范围内，在加息前提前偿还贷款。 
　　 
　　 政策与建议 
　　 
　　 一、遵守《指引》规定，严格业务操作。 
　　 
　　 《指引》第三十六条规定“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55%)。”《指引》还对房地产支出与收入比和所有债务与收入比的计算方法做了阐述与规定。商业银行一方面要修订开发贷款的操作规程，明确报审程序和审批标准，并且要对贷款风险进行管控；另一方面要加强对个人住房贷款的风险监控，严格贷款审批；最后要加强相关人员的业务能力和道德水平的培养，加强人员管理。 
　　 
　　 二、建立房地产市场风险预警体系。 
　　 
　　 《指引》出台的目的不仅在于规避整个业务操作流程中的风险，还在于在风险发生之前予以防范、使风险发生的可能性降到最低。在实际的房地产业务操作过程中，应当注意对五级分类口径不良率超过或接近警戒线的住房信贷经营机构实行预警、整改和停牌，形成有效的风险控制机制，尽量防止风险的积聚。建立有效的预警体系，能够在住房抵押贷款所面临的各种实现或潜在的风险尚未形成或刚刚开始显露有效威胁的情况下，排斥和防范投资风险的侵入、迅速确定风险来源定位、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降低到最小，从而实现住房抵押贷款的安全和收益。当房地产抵押贷款风险的积累达到预警的程度时，商业银行可以通过贷款出售、保险、制度演进和证券化的方法予以防范和化解。 
　　 
　　 三、开展自查自纠，对整体房地产贷款的风险进行摸底。 
　　 
　　 商业银行应当加强自查自纠力度，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，防患于未然。依据《指引》第二章“风险控制”的规定，在审核、操作、风险控制、贷后管理以及中介机构等方面予以明确，并应建立相应的监控流程、完善的房地产贷款统计分析平台。 
　　 
　　 除此之外，商业银行应充分发挥稽核作用。依据《指引》规定，“商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并行成稽核报告。” 
　　 
　　 四、加大不良贷款的催收力度，加强抵押物处置力度。 
　　 
　　 《指引》规定，“商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。”商业银行应当实行加大不良贷款的催收力度和建立贷款催收系统与程序并举。 
　　 
　　 对于不良贷款的抵押物处置，尤其要注意抵押物风险的防范。抵押物的处置风险主要表现为四点：一是由于抵押物的权属不明所导致的风险，银行的损失主要来源于抵押物法律效力的缺乏而产生的抵押物处分纠纷；二是由于抵押物法律执行程度较低引发的风险，最终导致银行的债权难以实现；三是由于抵押物的价值高估产生的风险。由于高估了抵押物的价值，使得银行在处置抵押物时的信贷资产受损。四是由于市场低迷产生的抵押物变现风险。由于市场低迷，一方面导致借款人违约数增高，另一方面使得商业银行在抵押物变现时出现困难，而且变现成数低，从而使商业银行受损。除此之外，有一点也需防范，即在抵押物被保险的情况下，当大规模违约出现时保险公司无法全部偿付导致商业银行产生损失，在这种情况下，商业银行需要承担一部分风险。在对贷款及其抵押物进行处置上，商业银行可以选择的方式主要有出售、租赁、置换、资产重组、债转股、证券化等。173房产网（http://www.173fc.com），成都房产主流网络媒体