房地产大开发商时代来临：中国地产的百亿情结-房地产资讯-173房产网

   刚过去的2004年对于中国的房地产企业来说是一个分水岭?随着一些小企业的退出，年销售额过百亿的房地产企业也开始出现。大鳄之中，顺驰宣布2004年销售规模达到120亿，2005年要到200亿，而合生近期也对媒体宣布销售数字突破100亿，正在筹备在港上市的富力集团更是明确地将自己60亿元的销售数字通过广告来发布，一向被地产界看做行业领跑者的万科尽管今年的销售数字还没有公布，也提出了要在10年后达到1000亿。但对于现存的绝大多数房地产企业来说，百亿销售额还仅是一个美好的梦想。

    林毅夫：大开发商时代来临

    中国经济研究中心主任林毅夫认为，中国房地产的大开发商时代已经来临。

    他认为，香港从上世纪五六十年代，大量的小开发商遍地开发，接着到上世纪七八十年代集中在10来个大的房地产开发商。这样的发展历程对国内的房地产业来说也是基本遵循这样的过程，因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。而当有关政策要求房地产业必须有比较高的自有资金比例才能够进入到房地产业时，就必然导致只有大的房地产商才能满足要求。

    具体来说，香港没有因为最近一次泡沫破灭出现金融危机，其原因是对银行的自有资金，即对按揭去做抵押贷款的自有资金，以及发展商的自有资金都有非常严格的总量和比例的控制，所以并没有造成银行呆坏账的增长。之所以在这一点上面能够取得金融的安全保障，是跟房地产开发商的形态有相当大的关系：香港在上世纪50至60年代的时候，当业界对房地产看好时，大量的投资进入了房地产业，但现在香港对几个比例控制得非常严，一个就是银行在贷款总量当中有多少比例可以用在房地产，第二就是开发商贷款时，他必须有多少自有资金。这样就使香港金融一方面能够支持房地产的发展，一方面不会因为房地产的泡沫破灭造成整个经济金融危机。而对于房地产开发商自有资金的比例抬高以后，就把原来很多小的开发商排除在竞争的行列之外，因为不少小的开发商本身资金实力不够，很难满足银行贷款的一些基本要求。

    所以，一方面从中国长期经济发展和未来城市化发展的必然趋势来看，房地产业一定会成为我国经济中的最重要产业之一。而在房地产业的发展当中，未来将是以大房地产商为主的产业结构。这样的产业结构现在逐渐在出现，而且这种情形会继续发展，到最后会出现跟香港或者是跟其他国家一样，以大房地产商为主的房地产业形态。这样的产业形态的形成具体原因有很多，除了银行问题，土地取得，政府的管制，以及房地产本身的资金，自有资金的准备，资金运作及管理等一系列的问题外，跟我国过去刚刚开始出现房地产业的情形来比有很多的提高和调整。

    顺驰：规模第一

    顺驰中国总裁汪浩认为，在房地产行业中，内资企业发展得最快。现象背后的原因是跟行业的发展有关，每个行业有自己的特点，例如IT产业，2004年，联想集团以19.5亿并购IBMPC业务，原因是联想的生存空间很有限，多元化和国际化是它的惟一选择，市场有限。2003年全国PC的市场是100亿美元，联想的销售额是30亿美元，占到全国国内PC的30%。而全国的房地产市场大约是7600亿，2004年有20%的增长，预计未来每年是15%-20%的增长。但是地产行业中最大的企业是万科，销售额是65个亿。一个行业有7600亿的总量，但是最大的企业只有65亿，不到1%。

    他表示，作为一个企业，最终的财务结果就是它的速度，其实中国的房地产企业规模都较小，而规模跟速度是一回事，速度快了，规模自然就大，现在大家是在比速度，比速度就是在比规模，中国地产市场足够大，企业非常小，没有足够大的企业。而企业要发展变大其实就是一个速度、利润和风险三个因素的平衡。

    作为一个房地产公司，不可能控制风险为零，这是不可能的，能做到的就是风险、速度和利润这三点达到一个最佳的状态，三者做到最佳的平衡，做到这种状态，就需要把房子卖出去，现金要推过来，产品要好，产品要好背后流程当中所有的环节，买地、设计、销售、物业管理所有的环节必须要做好，公司背后的流程要非常高效，公司背后的管理架构、设计上要非常有效率。

    而要想控制风险，就得从产品、流程、架构、战略、团队、文化等所有方面都不能出问题，哪个环节出了问题，最后财务结果都是一个结果：风险。顺驰做到这么大规模，经常在总结，强调的风险更多的是系统性的风险，既然是系统性的风险，就必须系统化的控制风险，从公司的团队、文化、战略、目标、架构、流程、产品所有的方面都要去控制，但是不可能把风险控制到零，最后达到速度、利润跟风险最好的平衡，这就是顺驰最终的管理模式。

    汪浩认为，未来三年房地产行业总体增长速度应该是在20%左右，三年以后，这个行业整体的销售量应该在14000亿到15000亿左右。在香港，八大地产公司占了香港70%的份额，三年以后，中国14000亿的份额，将不可能有几家占到70%，肯定会出现有十家、八家企业的销售量占到全国的3%—4%的情况，3%—4%大概就是500到600亿左右，三年以后，地产行业肯定会出现这样规模的企业。

    富力：有利润就做

    富力集团董事副总裁吕劲表示，富力对于单位利润率的要求较宽，在北京过去有很多企业，特别是做地产的企业。觉得一个项目利润率只要不超过50%，做的意义就不大。而富力觉得超过20%，这已经是相当好的项目了。

    在利润跟整体销售额方面，富力绝对是把销售额摆在前面，这其实也是地产行业控制风险最好的办法，对于地产企业，手里拿着资金就是拿着王牌，毕竟在中国目前为止金融的构成中还没有一个捆绑的信贷，跟香港不一样。香港的信贷会签一个很长的和约，对地产企业的地块有一个支持，中国目前的信贷都比较短期，没有太长时间的，国家的政策一变化，盘太大，资金缺口太大，会给企业带来不利因素，也可能会出现问题。在保持高速增长的同时，企业应控制风险，假如说在风险和速度中有矛盾时，富力将控制风险，这是富力的一个特点。因为富力希望做百年老店，而不是十年、八年位居行业冠军，作为百年企业来讲，就必须有一个公司关键的价值观。富力选择做一个长期稳定、严格控制风险的企业，而在外部形势好的时候，富力也会选择高速发展。