房交会后，楼市的后势走势如何？房价还会再跌吗？购房者何时会结束观望？五位著名策划营销机构的老总通过对这次房交会的观察，作出了他们对楼市的判断。
后调控时代：一场持续的拉锯战

星彦地产总经理 张猛
    近三年来的调控，犹如“两岸猿声啼不住”，各种声音有如乌鸦聒噪，一直吵到现在，如今已是“轻舟已过万重山”，一个新的地产时代已悄悄来临：那就是楼市的“后调控时代”。所谓“后”，有两重意思：其一是意指中央的新政调控，已经基本达到目的，市场已气息奄奄，再不收兵，就可能会严重挫败楼市，其二是指历经三年来的新政调控，从提高交易环节税费到调整供应结构比例，再到金融信贷手段，几套组合拳下来，已经基本控制了房价的快速上涨，重拳出击后，楼市已经晕晕乎乎，找不到北，需要一个适应和自我调整的过程。

    “后调控时代”，这将是一个供求双方持续拉锯战的一个市场，基于相对旺盛的实效购买力，尤其是以80后为主体的成长性购房生力军，已经逐渐占据重要份额，楼市不太可能会出现崩盘状况，但从近期供应量井喷的现状来看，也不太可能会在短期内恢复暴涨。

    从目前的现状来看，可能不少开发商的“暴富梦”还未破灭，所以，还硬撑着一口气在熬，熬也没有错，只要资金允许，但识实务者为俊杰，关键得看清大势。成都在经历了2006年和2007年的快速上涨，在去年9月底，随着银行双限令的颁布，短短几个月内，楼市运行已经历了三个阶段：第一阶段是十月和十一月，住宅成交量在逐渐下降，但房价没有明显下滑；第二阶段是从十二月开始，随着万科等公司的主动大幅降价后，量价齐跌；第三阶段是春节后，成交量在逐渐上升，但价格仍然有所下滑。

    稍懂营销的人士都会明白，楼市的真正恐怖之处，不是价格下滑，而是成交量萎缩，正所谓“不怕慢，就怕停”，跌了价还卖不出去，那才是真正的“绝症”，因此，只要成交量逐渐放大，按楼市运行规律，房价也会慢慢止跌回升。

    在后调控时代，供需双方的这一个拉锯过程，有如逆水行舟，不进则退，在进退之间，可能会持续很长的时间，或许，楼市本来就应该是在理性的拉据战中向前发展，只要供需双方在拉锯过程中，一方明显失势，则楼市运行很可能就会偏离理性的轨道。因此，最好别指望拉锯过程能尽快终止，还是多读读 《论持久战》，调整一下发展战略，做好持久应战的准备，因为这个后调控时代，可能才是长期主宰房地产业的真命天子。

房价在调整中寻求上扬空间
成都健鹰地产策划有限公司总经理杨健鹰
    与楼市旺销期明显不同，今年的春交会回复到4月下旬举行，而在此之前两年的房交会因政府为了抑制楼市过热都是选择“五·一”和“十·一”大假期间举行。而今，为了加热已经日益趋冷的房地产市场，房交会时间再次被选择在了4月下旬举行。作为购房盛宴，尽管在房地产大环境欠佳的情况下，本届春交会依然受到了市场的热烈追捧，与会人流量充分说明了市场对此次春交会的重视。

    从今年房交会来看，无论在观展人数还是在成交量上来讲都以刚性需求客户为主，低首付、限时促销等系列营销措施主要以初次置业的年轻人为首选目标。促销的过程中，出现了最高优惠达12万一套的奇观，而5%—10%的优惠幅度已成为市场普遍现象，尽管开发商在优惠条件中有时间或户型等限制性条件，但是这也暗示了楼市还具有下行的空间。面对市场现状，开发商对利益的取舍与购房者的理性之间形成了博弈，在博弈的过程中，房价将进一步得到调整。

    在股市中有一种说法，“不用怕大盘下跌，但可怕的是大盘连续性的阴跌”。市价下跌后还会反弹，但是连续性的阴跌让你不知道什么时候会停止。现在的楼市就基本上是处于这样一个状态。春节前，市场上多数楼盘都在坚称绝不降价，然而过年后，看到销售情况的不尽如人意，大量的楼盘项目开始加入到了降价或变相降价促销的行列。出现了一个比一个楼盘价格低或优惠幅度更大的现象。从而使得市场期望更低的价格出现，也使得持币观望的购房者难以决策，以致有购房需求的客户一方面希望以低价抄底楼市，另一方面又期望更低的楼价出现，观望现象在未来一段时间内将持续，市场购买行为也变得更为理智。

下半年进入产品主导时代
成都嘉联地产顾问公司总经理 侯红权
    2008年作为政府宏观调控政策的执行年和深化年，相关政策的执行即宏观调控的延续将直接决定着中国房地产的命运与发展。

    从刚刚闭幕的房交会上各个项目的表现来看，项目的市场接受程度将更多的决定于项目的品牌、品质、产品、性价比等，而营销则更多是为其锦上添花。其中“品牌+品质+高性价比”产品将受到市场的追捧；稀缺型、资源型物业将依然受到高端人士的青睐；而诸如伪豪宅、伪高端等包装主导价值型项目将面临市场和客户的严峻考验。

    成都市主城区房价经历了2007年1—9月的快速上涨，在9.27新政后上涨势头得到了有效的控制，07年 10月至今基本维持在5600—5700元/㎡这一水平，整体房价趋于平稳。就后市而言，随着宏观调控的进一步深化，必然促使房地产行业向健康化和规范化发展，同时建设部（现称住房和城乡建设部）也明确表示既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降，因此未来房价大涨或大跌的可能性不大，在目前实现房价的软着陆后，整体房价将呈现持续小幅、平稳上涨。

    经过近期的房地产市场规范，购房者的消费心理、置业特征等发生了明显的变化。有真实住房需求的刚性客户，包括首次置业者、急需改善者等成为市场的主流，这一点在此次春交会上已经得到证实；投资型客户随着物业购置成本和持有成本的上升，入市更加谨慎，并将逐渐淡出市场；感性消费、超前消费客户更多的回归到自身实际，量力而行。目前成都的购房者逐渐向理性和务实转变，这一变化在短时间内将不会呈现明显的变革，并将成为未来置业消费的一种趋势。

    2007年房地产开发投资偏热、尤其是房价上涨过快已经引起了中央的高度重视，2008年房地产宏观调控进一步加强或升级将继续呈现，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007年调控政策的趋势,2008年的调控政策将依然见严不见松。

    总体来讲，“归于健康、理性”将成为2008年房地产市场的走向。2008年成都乃至中国房地产业将逐步实现理性回归：从盈利性向公益性回归、从掠夺性向益民性回归、从民惧到民生回归。

观望有期市场渐好
中成房业总经理 孙红
    本届春交会的人气的确很旺，即使在3天 上 班 时间，特别是房交会最后两天，依然人潮涌动，而且据我公司参展的4个楼盘人员接待情况来看，这次房交会真正有购房意愿的客户非常多，并呈现出年轻化的趋势。

    房价优惠促销力度更是前所未有，相对于去年高峰期主力房价优惠幅度在5%-15%之间，即使少数非常坚挺的楼盘也有3%-5%的优惠，不少优惠幅度大的楼盘相对于其自身最高均价是下调了20%—30%左右。

    但我们发现观望气氛依然存在，实际成交量有限：即使很多特价楼盘成交也不多，很多二、三线品牌开发商项目近期即使降价促销也难以促成成交；在我们调查问卷中有购房意愿的人群也少有一看中就下单的。从我们接待和观察来看，购房意愿较强的客户主要是首次置业者，其中以35岁以下年轻人居多，需要户型面积多数在100㎡以下。一线品牌和三环路内高性价比楼盘相对热销，万科、华润、中海、蓝光等一线品牌项目在给出了较大优惠促销政策，其项目性价比显现后，即使其价格还是高于区域同类楼盘，房交会期间成交较理想。

    5月以后的市场供给压力依然很大。刚性需求会迎来一次压抑后的集中释放，但由于投资性需求和保障性住房的分流，市场整体需求量增加不会太大；相对于2007年会有小幅回落，整理洗盘后会趋稳，今后主力房价将集中在4000-6000元/㎡之间；在房价高企和90/70等政策深化引导下，90㎡以下户型逐渐成为市场供求主流，而为了满足购房者更多的功能需求，中小户型创新设计将是很多楼盘制胜的法宝。