同时，由于都江堰、温江等地区距离龙门山地震带的空间距离较近，本次地震遭受的破坏较为严重，购房者会对这些区域的产品产生抵触心理，更加倾向于购买双流、龙泉等距离震中较远、受地震影响较小地区的别墅产品，由于别墅板块间的替代作用明显，成都别墅市场格局将产生调整。

    高层住宅单位将受到考验

    虽然就住房的安全性而言，框架结构和框架—剪力墙结构的高层建筑要优于砖混结构的多层建筑。但从心理层面来讲，地震对高楼层居民造成的恐慌远大于低楼层的居民。因此，在地震之后，高层住宅的需求将在一定程度上受到影响。如何消解地震后消费者对高层住宅的恐惧心理，将是开发商面临的一项重大课题。

3.3 价格分析

3.3.1短期内价格或将下跌

    
    由于地震对房屋可能带来潜在的安全隐患，省建设厅下发通知要求各级建设部门立即对辖区内房屋进行鉴定、排查，各在建项目需要停工并对项目的建筑结构、建筑垂直度、位移、裂缝及施工使用脚手架的稳固性等进行全面勘查，复工还需要一段时间。同时，各大商业银行考虑到地震对在建房屋造成的破坏可能带来的金融风险，已经暂停房地产开发贷款，这将使得开发商资金状况更加雪上加霜。

    对于成都房地产市场而言，震前房地产行业本身就处于低迷状态，开发商面对如此环境，不排除主观方面使价格呈现下滑的情况。因为，采取一定的降价措施，其一是缓解开发商资金链的紧张状况，其二是适时进行价格调整，以“低价走量”的方式来缓解地震灾害带来的日趋严峻的市场压力。

    此外，根据历史经验，台湾1999年“9.21”地震后，地震因素使台中县与南投县的房地产交易价格下降约0.5%～30%；而1989年美国Loma Prieta地震也导致加州地区住宅价格下跌2%。

    因而，从短期来看，住宅价格将受到地震灾害影响，出现一定跌幅。灾害发生的第一季，将是灾害冲击住宅市场价格的开始，此时可能受到灾害发生的影响而交易惨淡。

3.3.2从产品形态来看，高层住宅降价压力陡增，而低楼层、低密度的别墅和花园洋房价格会有上涨的趋势
    由于地震使购房者对高层和超高层产品产生的恐惧心理，购房者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，即使选择高层和超高层产品，也会青睐较低的楼层。这使得该类产品的销售压力增大，短期内降价压力陡增。

    而低楼层、低密度的别墅和花园洋房的安全性、可靠性和舒适性价值则会被高收入者重新认识，由于需求的推动，该类产品的价格会出现上涨的趋势。

    3.3.3从产品品质来看，高品质、高安全性的产品会出现“品质溢价”，而低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落
受“5.12”大地震的影响，高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点，其价值被重新发掘，出现“品质溢价”，必将成为市场追捧的对象。

    随着购房者对产品安全性和抗震能力要求的提高，低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落，就算价格大幅下调也可能出现滞销的现象。

3.3.4成本上升仍将持续，长期价格有上涨的压力

    从长期来看，中国经济基本面受此次地震的影响是显而易见的，且地震会进一步加大房地产商的成本压力。当前已经存在的通货膨胀以及灾后重建对大量原材料的需求所带来的价格上涨压力，都会促使房屋建筑成本增加，进而推动房地产产品价格上涨。

    此外，“5.12”地震的发生促使成都及周边地区住房防震设计标准提高，而防震标准的提高将带来成本的大幅增加，据专家分析，新建造住宅成本增幅可能在20％～30％之间。

    综上分析，在CPI的居高不下、灾后重建带来的原材料价格上涨、抗震设计标准的提高的共同作用下，震后房地产市场面临较大的成本压力，长期价格有上涨的趋势。

3.4 消费敏感点

    3.4.1产品质量备受关注，高层建筑高楼层销售考验营销
由于地震对购房者心理的影响，在选择房屋时，建筑质量和安全性将成为购房者首先考虑的主要因素之一。

    在产品选择方面，框架结构、低密度、中低楼层的住房将成为购房者的首选对象。但是由于受成都住房供给结构和购买能力的双重限制，电梯公寓仍然是大多数中低收入者无可奈何的选择，不过购房者将更加倾向于选择高层电梯公寓的低楼层单位。因此，未来几年内高楼层单位的销售将是成都房地产营销的一个重大课题。

---