正合地产

　　半年来，楼市销售一直处于低位，市区平均月度开盘销售率由07年最高峰78%跌至30%，地震后甚至仅有15%左右。因此，开发商“土地-销售-回款-土地”的传统资金循环链，正经受着严峻的考验。

　　传统资金链受到严峻考验

　　供销比失衡现象突出

　　07年9.27信贷新政出台后，成都楼市6-9月供销量及均价齐增的火热光景不再继续，取而代之的则是长达近8个月的楼市调整期。与此同时，近年保持的1-1.1较合理的供销比也被改变，供销失衡问题愈发显著。据我司统计，08年上半年住宅月均供应量约100万m2，而销售量仅50万m2左右。正是由于前者的持续增长和后者的快速回落，致使它们比值一直在2.0附近波动。

　　究其原因，可从两方面解析。一方面，近年土地高位放量供应及开发商在楼市调整期提前放量，促使住宅供应量一直居高不下。另一方面，消费者购买力受新政抑制、全国楼市的普遍回调加剧消费者观望心理，这使住宅销售量同比下降三成左右，仅与06年上半年水平几乎相当。再如上海，今年上半年住宅销售525.9万m2，同比萎缩了一半左右；深圳，今年1-4月住宅销售仅123.79万m2，同比下降55%。

　　可见，成都由于内地城市性质、过热增长势头及时控制、外地投资者比例较小等原因，其楼市调整形势略优于一线城市，可供销比失衡问题仍不容忽视。但是，随着地震后政府允许开发商对开工时间适当延期，以及灾区住房需求和改善性住房需求的释放，供销比问题能逐步得以缓解。

　　非品牌开发商压力明显

　　土地是楼市发展的基石，当楼市兴旺时它是助长企业不断壮大的沃土，但当楼市回调时它却可能是套牢企业生命线的禁锢。在07年成都土地拍卖场上，尽管动辄上百次的高价举牌竞争至今让我们记忆犹新，但是高价给开发商带来的负面效应却已显现。

　　目前，在信贷政策、地震等因素影响下，尽管开发商已使用了各种优惠举措，但楼市销售一直处于低位：市区平均月度开盘销售率由07年最高峰78%跌至30%，而在地震后甚至仅有 15%左右。因此，开发商“土地-销售-回款-土地”的传统资金循环链，正经受着严峻的考验。

　　据我司统计，07年高价土地（测算售价高于同区域目前能承受的正常售价范围）约有38宗总计2407亩。这些土地主要集中在3类开发商手中，分别是外地品牌开发商、港资开发商和多项目运作的本地开发商，他们积压的资金约有80.61亿元、64.96亿元和68.90亿元。前两者大部分是跨地域开发的（拟）上市企业，具有较强的资金实力和不同区域（业务）资金平衡能力，因而能相对较长时间的抵御资金压力；但是对于后者，尤其是其中的非品牌开发商将面临最恶劣的资金环境。

　　这是因为它们本身实力基础不够雄厚，上市融资渠道暂难打通；二是它们多项目运作模式就使其资金链较为紧绷，若再加上高价土地在楼市调整期内被囤积，致使大量资金被积压。在这种情况下，相反那种在07年由于资金有限而未有机会竞得土地的项目公司，却能依靠着自己的单一项目获得较为弹性的生存空间。

　　经济户型成交量恢复

　　90m2以下经济户型受到首次置业者青睐，震后销售恢复较快。根据我司2008年春季住宅交易会消费者调查报告显示，受支付能力影响，57.66%的首次置业者更加偏好90m2以下的两室户型。基于不同类型置业者震后来访量恢复情况看，震后首次置业型需求增长明显，因而我们推断震后短期内，90m2以下经济户型成交量恢复速度较快。

　　地震使置业者对高层产生心理抗性，支付能力较强的改善型置业需求转向郊县低密物业，导致市区高层舒居户型销售压力增加。从我司典型高层项目震后销售情况可以看出，震后120m2左右舒居户型成交量降幅明显高于90m2以下经济户型，销售压力较大。基于以上两点我们推测，震后短期内90m2以下经济户型与低密舒居型物业将成为领跑市场的主力，而高层舒居户型将面临较大的销售压力。