成都房地产面临三大机遇

　　美国次贷危机、美元贬值、国际原油、粮食、黄金等价格的持续上涨，再加上07年国内楼市、股市的急速发展、物价高位增长等等，这些国内外经济环境的不确定性，促使目前我国采取了严格的紧缩性货币政策。特别是信贷政策的紧缩，除了让开发商融资更为紧张外，更让消费者的购房能力受到了抑制，这也是引发此轮楼市深度调整的根本原因。在此背景下，5.12大地震使四川经济遭到巨大的创伤，而成都房地产业又成为了继旅游业外受影响较为严重的行业之一。

　　但我们可以看到，从国务院、财政部等部门，到成都地方政府，已经出台了一系列的鼓励扶持房地产业发展的政策，涉及金融、税收、财政、投资等各方面。其中，最惹人关注的有6月15日颁布的《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》。因此，我们认为成都房地产业将面临三种发展机遇：一是鼓励性金融信贷政策。二是新增的灾区住房需求释放。三是城市化进程加速。

　　星彦地产

　　二季度以来，成交价格逐步接近均衡位置，尽管均衡价格水平或房价的“底线”还难以准确界定，但从的市场供求力量对比来看，上半年供大于求的格局不会继续扩大。

　　供大于求的格局不会扩大

　　未来回调幅度逐渐减弱

　　从2007年四季度开始，成都购房者进入了漫长的观望阶段，2008年上半年各楼盘的降价促销此起彼伏，但真实的（区域）房价水平和升降幅度并不清晰，各种版本的统计数据之间出入较大。结合国家发改委、统计局披露的房价指数与成都市房管局研制的分区价格信息，我司认为，成都上半年的商品住宅价格一直在稳步回调，累计降幅已经吞噬了07年四季度的涨幅，个别楼盘的价格水平同比一年前已经出现负增长。

　　从静态角度看，通常（月度）房价同比增速超过10%即已进入风险区域，即便未出政策调控也将面临市场内在的回调压力，全国70个大中城市商品房价格从07年10月到08年4月连续6个月实现了10%以上的增速，直至5月回落到9.2%——表面上看来“9.27”新政后房价不降反升，其实这半年已经在酝酿房价回调的力量，多方（开发商、房产中介、炒房客）且战且退，避免房价“放量下跌”的惨状。相应的，成都市新建住宅仅在07年10月到12月就实现了10%以上的同比增速，而08年1月迅速启动的降价促销，让市场在泡沫即将或初步形成时迎来了市场的自发调整，经过半年的间歇式调整，未来回调的幅度逐渐减弱，价格水平或将率先着陆。

　　成交价格接近均衡位置

　　从动态角度看，房价的月环比变动情况更能反映市场的景气程度。成都全市新建住宅价格从2月开始出现了环比增速负增长的态势，但幅度都是在0.5%以内，并且在二季度降幅逐渐收窄，成交价格逐步接近均衡位置——尽管均衡价格水平或房价的“底线”还难以准确界定，但从的市场供求力量对比来看，上半年供大于求的格局不会继续扩大。根据成都房管局披露的数据，成都主城区1-5月的成交均价为5667元/m2，而5月的均价已降至5460元/m2，距房价最高点跌幅约10%，这其中拿地较早、成本可控的楼盘大多已经实现降价，下半年大幅降价的楼盘应当明显减少，各楼盘的降价活动将更倾向于短期化和针对特定客群。我司预计下半年成都主城区的商品住宅价格将在5300元/m2附近波动，跌破5000元/m2的可能性非常小，并且伴随着土地市场的复温和自住需求的释放，部分区域前期“超跌”的楼盘还将出现价格回升。

　　红星国际

　　在从紧的大环境下，08年成都市场也正在发生一些新变化，出现一些新的特征。随着土地市场渐归理性、商品房住宅市场盘整在即以及写字楼市场风起云涌，楼市也将出现新的市场拼图以及利益方程式。

　　写字楼 将成新的利润点

　　写字楼市场方兴未艾