紧了开发商的资金链，开发商已面临严峻考验。那么，震后市场呈现哪些新的特征？未来楼市走向将如何？

　　让我们从震前市场状况开始，逐步发掘楼市的特征及走向。

　　【起：震前压力重重，市场深度盘整】

　　信贷新政频出，紧控资金源头

　　2007年国家先后出台一系列货币、税收、信贷等金融政策，对开发商开发融资与消费者购房贷款全面从紧，楼市进入全面盘整阶段。

　　在消费者方面，9.27房贷新政提高二套房贷首付及利率，紧缩购房者信贷，压抑了部分市场需求；在开发商方面，按揭封顶放款延长其回款时间，逐渐缩紧开发商资金链。央行6次加息提高贷款利率，一方面增大了开发商的贷款难度，另一方面压抑了部分市场需求。

　　07年12月3日~12月5日，中央经济工作会议为08年金融政策确立了从紧的调控基调；随后，在08年3月的国务院政府工作报告中，温家宝指出未来政府将从控制总量和优化结构两方面来实现从紧的货币政策。07年1月至08年6月，国家共15次上调准备金率，至08年6月达到17.5%的高位，同时发行4.057亿央票，冻结了相当数量的流动资金。各项调控措施都体现出政府严格控制房贷市场及开发商贷款的态度。

　　楼市销售滞缓，回款速度受阻

　　9.27房贷新政以来，市场进入调整期，成交量逐月下降，而供应量继续保持旺盛态势（见图1），供销比快速攀升，在07年底达到1.13，进入08年后，在2.0左右的高位震荡（见图1）。根据我司对市区住宅项目开盘跟踪，成都市区住宅月度开盘销售率在9.27新政后持续下滑，“开盘即售罄”的风光不再，开盘销售率在30%左右低位震荡（见图2）。

　　随着销量下降，部分开发商开始转变销售策略，通过各种优惠活动吸引客户，变相打折或者明确降价。

　　图1：2007年10月~2008年4月成都市区商品住宅供销量及累积供销比走势（单位：万平米）

　　图2：2007年6月至2008年4月成都市区住宅项目开盘销售率走势

　　高价土地被迫囤积，本地多项目运作开发企业资金压力明显

　　2007年是房地产市场快速发展的一年，楼市的火热，也为土地市场注入了一剂强心针。全年成都市区住宅类土地成交面积达到4669亩，同比2006年增长55.48%。同时，土地市场竞争日趋激烈，开发商积极竞地造成住宅类土地楼面地价跳涨，增幅高达93.67%。低于500元/平米的地价在07年已经彻底消失，而2000元/平米以上的成交面积则直线上升，甚至出现了7000元/平米以上的高价地（见图3），地价跳涨可见一斑。其中九龙仓8800万/亩的天价地王，至今仍令人惊叹。在量价齐升的情况下，07年住宅类土地成交总金额也创历史新高，达到408.65亿元，涨幅高达193.53%（见表1）。

　　通过测算，按照07年各土地成交楼面地价，加上后期3300元/平米的开发成本与10%的合理利润，我们发现07年约38宗、2407亩的拍卖土地无法支撑目前约5600元/平米的住宅均价，难以保证足够的利润。

　　从不同类型开发商竞得土地面积上可以看出，土地囤积主要集中于本地多项目运作的开发企业、外地品牌开发企业和外资港资三类开发商的手中。同时这三类开发商积压资金也较多，分别达到68.90亿元、91.37亿元和64.96亿元，占据07年土地出让总金额的55.12%（见表2）。而这三类开发商中，外地品牌开发企业可通过其他区域的销售来平衡企业的收益，对“高价土地”回款要求较低；外资港资开发商开发模式与国内开发商不同，且资金雄厚，因此这两类开发商土地囤积的资金压力较小；而本地多项目运作开发企业风险聚集于特定区域，且跨区域财务平衡能力较弱，其土地囤积带来的资金压力最为明显。

　　表1：2006~2007年成都住宅类土地成交情况：