其中7宗商业类土地全部成交，成交价格仅一宗土地高出起始价成交（成交价比率为63%）（见图6），原因在于该宗土地位于城南副中心核心地段，且竞得开发商为原土地所有者，回购原有土地有一定的财政补贴，在竞价时具备明显优势；而其他商业类土地均为起始价成交，基本延续了震前商业类土地底价成交的趋势。

　　在住宅类土地方面，2008年5-6月成都市区一直处于无住宅类土地供应的状态，而土地供应公告至少在交易时间的前20天公布，即5月份、6月份的土地供应分别应在4月、5月公布，因此震后住宅类土地供应缺失状态。究其原因，我们认为主要有以下两点：

　　其一，政府缓解存量土地供应压力，维护楼市供销平衡

　　震后成都市规划局总规划师王松涛表示“一座城市应营造一个良好的人居环境，在这样的城市中有高层建筑，也有多层建筑，我们不会因为地震而对我们的城市规划做出调整！”，意味着成都市“高容低密”的规划不会改变，即单位土地面积所转化的开发面积不变。因此，政府若持续加大住宅土地供应，楼市供销比存在被继续放大的风险，同时2007年成都市区供应放量的土地面对供销比上升，房价回调的楼市，需要一定的时间缓解供应压力。

　　其二，政府保护国有土地应有价值不被低估

　　2008年1-4月成都市区共推出9宗住宅土地且全部成交，平均成交楼面地价为1781元/㎡，较去年全年的2783元/㎡，下降56.26%，且每宗土地楼面地价均在去年均值以下，始终在低位徘徊。同时从成交价比率来看，2008年1-4月仅为40%，较去年全年均值下降72.79%（见图5），市场竞争寥寥。因此，政府开始调整土地供应节奏，以保护国有土地应有价值不被低估。

　　图5：2008年1~4月成都市区住宅类土地楼面地价及成交比率情况

　　图6：成都市区2008年1~6月商业类土地成交价比率分布图

　　特征三：地震对消费者心理影响被放大，但其影响实质异于宏观调控

　　据我司消费者调查报告显示，震后第二周，84.4%的到访客户明确表示地震影响其购房心理，20.8%的到访客户表示影响很大（见图7）。

　　值得注意的是，地震导致成交量下跌、观望心态加剧，与宏观调控政策对房地产市场运行规律的干预存在本质差异。事实上，地震并未改变信贷、金融状况，我们判断，地震对消费者的影响仅在于心理层面，而这种心理负面影响短期急剧放大，并能在短期改变房地产市场发展轨道。然而通过震后的客户调查发现，随着时间的推移，表示地震对其购房形成极大影响的客户占比不断缩减（见图7），因地震引发的恐慌心理渐渐弱化。

　　图7：地震后，客户购房意愿受影响情况（震后第二周至第七周）

　　特征四：消费者置业倾向改变，低密物业成为新热点

　　在市场成交低迷背景下，受消费者“心理安全”需求驱动，震后成都房地产市场热点较为集中的体现在两点：

　　第一，置业者普遍青睐低密项目，对高层物业心理抗性较大。

　　通过地震后对区域典型楼盘的成交量分析，以及对置业者意向购房的物业形态调查可以看到，近65%的置业者选择8层以下项目，低密度楼盘受到普遍青睐。而置业者对高层电梯物业，特别12层以上的高层存在较大抗性，数据显示，选择12层以上物业的置业者较震前下降47.15%（详见消费者调查报告）。

　　第二，价格驱使下，近郊低密物业成为新热点

　　由于成都市区多层类（包括7-8层的类多层物业）物业较为稀缺，销售价格较高。如龙湖·三千城多层平层户型的销售价格高达9500元/㎡，三环外中海国际社区碧林组团的类多层物业销售价格也达到了7500元/㎡，对消费者经济实力具有较高的要求。

---