趋势一：外来企业投资意愿未受地震影响，外来产业带来及孵化的中产置业者不会出现明显减少

　　“在成都投资兴业是安全的，成都依然是个让人来了就不想离开的生机勃勃的充满商机的城市。”震后成都市投促委递了这一信息。对于商业企业来说，地震显然并没有改变投资前景的预期，成都相对稳定的消费人群并没有流失。

　　入选“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”和“中国内陆投资环境的标杆城市”的成都市，始终具有较高的投资价值，而地震，并未降低这一价值，相反的，震后更多的大型企业加重了在蓉投资的砝码。如腾讯公司与成都高新区签订了投资总额为5.5亿元的合作意向协议，成为地震后首个与成都签约投资的企业；6月4日，全球最大的半导体封装设备生产及供应商ASM太平洋科技有限公司与成都高新区签署投资合作协议，在成都高新区设立半导体封装测试设备研发基地，首期投资预计3000万美元。

　　6月13日，成都高新区天府新城项目签约仪式上，金山数娱、金证科技、博彦科技、银联商务、佳德控股、兴业银行、北大青鸟、深国投、伊藤洋华堂、新世纪会展等13家企业与成都高新区管委会签署了项目合作协议和意向书，总投资金额超过120亿元人民币……                                         2006年成都市　　高新区从业人员为15.08万人，同比2005年增长15.56%，外来资本对蓉产业投资不变甚至加重砝码，意味着供职于这些企业的从业人员没有减少或者正在增加，同时他们具有较强的支付能力，我们可以预见，随着外来投资的纷纷进入，此类型置业需求与支付能力将会不断增长。

　　趋势二：成都藏富民间的本地资本特质，私营业主等财富中坚购买能力未受地震影响

　　成都是一个民营经济发达，具有藏富民间特质的城市。截至2007年底，成都市民营企业已达12万户，民营经济实现增加值1691.9亿元，同比增长21.2%；占GDP的比重达到50.9%，比上年底提高了2.7个百分点；民营经济对全市经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点；累计实现工业增加值659.1亿元，同比增长29.2%；缴纳税金362亿元，同比增长30.9％（数据来源：成都市中小企业局2007年工作总结）。

　　在成都市民营经济发达的情况下，私营业主成为一股不可忽视的消费力量。地震并没有降低成都私营业主的购买力，此部分需求，同样会随着城市的发展，心理恐慌的减轻而得到释放。

　　趋势三：根据发达城市经验，伴随全市经济实力的持续提高，成都将进入换房潮

　　根据前文的消费者购房原因调查，居住改善型（自然换房）已成为市场需求主力之一。随着成都经济的不断发展，人民生活水平的提高，居住质量需求的不断提高，成都房地产市场将出现一股全民换房潮。

　　通过一线城市人均GDP与住房需求量关系研究发现，当人均GDP达到5000～7000美元之间时，北京、上海、深圳、广州四大一线城市住宅成交量在2003-2004年间出现一次集中快速上升阶段（见图13），而这种增长的需求基础正是来自于全民换房潮。

　　全民换房潮期间，由于一线大城市房地产市场销售价格、供应结构等差异，市场走势不尽相同。如北京、深圳由于土地供应较为紧张，待开发用地稀缺，表现为价格迅速爬升，成交量不断下滑；而广州土地储备相对其他城市较为宽裕，待开发用地相对充足，价格稳步上升，成交量趋于稳定。

　　图13：北京、深圳、上海、广州人均GDP与住宅成交量

　　通过省会城市地位、可开发土地储备以及房地产发展趋势的比较，我们认为成都与广州的可比性相对较高，因此我们类比后认为，当成都GDP达到6000-7000美元之间时，全民换房潮将会出现。

　　根据成都市统计局数据计算，近五年成都人均GDP平均增幅约为15%（见图14），考虑中期全国宏观经济的走势不确定性，我们保守预估未来成都GDP增长率将在10%左右。以此计算，2011年成都人均GDP将由2007年的4089美元上升至5987美元，接近6000美元。综上所述，预计在2011-2012年，累计的社会财富效应将出现一次集中释放阶段，同时也将迎来成都的首次全面换房潮，而之后市场的走向受土地供应相对充足影响，也将与广州趋同，呈现价随量增的发展态势。

　　行业发展需要考验。面对诸多不确定性，楼市需要更多观察与思考，经历地震与盘整的双重考验之后，市场将更加成熟理性。