一、万科的真善美与假大空

　　一直以来或言有中国房地产以来，万科是做为标本提出的，也是各路房企的榜样。

　　如果你仔细看看中国货币化楼市的十年，你会发现，万科扎根于做纯住宅，只是一种企业文化的回归，是真；万科兼顾主流城市与中产阶层，说明了企业营利本质，是美，当然限于市场经济环境；万科也曾创造了中国房地产企业的奇迹，产生了中国力量，是美，当然限于企业间的评价。

　　但将十年中国房地产放在万科发展史上看，到底是万科造就自己的辉煌还是中国楼市的缺陷美造就了万科？则真假自明。在一个并无实质竞争的市场，在一个城市以引资为政绩之源的地方，在一个区域呈绝对卖方格局的时候，万科做到了一定程度的领先，获得了一定程度的回报，营得了一定程度的口碑。

　　考验万科的时候从去年末开始，但是除了降价，万科的产品力荡然无存。万科降价包括了两个层次三个阶段，两个层次是先降掉所谓品牌加价部分，即万科同类地段高于其他楼盘的部分，再降掉地价节约部分，这是引资与地方政府唯名是图的赠送，不是万科的创造，万科当然说，自己的每一亩地都是通过市场获得。三个阶段，目前进行了两个阶段，引领舆论楼市为第一个阶段，率先降价为第二个阶段，下一阶段将是全面战略转移的阶段，包括区域性转移与产品战略转移两大方面。

　　谁也不能证明万科的成功靠的是政策市与中国特色，如同谁也不能证明万科的成功代表了企业家精神与企业文化哲学。

　　二、在一个不当的时候启动了民生地产

　　中国最近是繁荣了，腰壮了，人们生活好了，至少富裕者多了，财政与储蓄呈现稳定增长了。当然这些容易让人产生：物价也持续地涨了，房价更是长达近三十个月飙升了，占比更重的普通房奴生活更苦了。

　　本来应该做的是通过市场的风险释放来让有中国特色的中国开发商进行真实的优胜劣汰，本来应该做的是对穷人的收益补贴，本来应该做的是保障非主流居民也就是占人口多数但占财富少数的人们的居住权，本来应该做的是将中下层人们从市场中分割出来进行保障，结果因为对民生地产的炮制，让投机回报有了出逃之机，让投机开发有了沉着温床，让有产阶层更为集中让无产者更为凄惨。

　　无论如何民生地产，因为对资源的过度利用，因为存量掌握在不该掌握的人手中，政绩催生下的城市化影响力，可以预言民生地产不会拯救吾民于水火。

　　三、保障房保障了谁

　　实际上保障房或称保障房制度是民生地产的最原始最初级最地道的滥觞。

　　第一代经济适用房里停泊的不是奔驰就是宝马；第二代经济适用房里住着的不是公务员就是事业单位小康型工作人员；第三代经济适用房不是用来居住的，而是用来摇号的，用来炒号的，用来对一些非主流开发商一些关系型开发商进行扶持的工具，用来产生研究结果，如贴建配建理论的实践者。

　　末了，行政信息公开，保障了一少部分中低收入阶层住进了面积与功能以及质量均缩小了的公寓里。

　　保障房离不开开发商是不是遗憾之一，不得而知。

　　四、谁动了子孙的奶酪

　　曾记得上个世纪末，做一份宝鸡市场的调查报告，查阅的数个资料显示，当时国内最高城市化率的城市是深圳与上海，北京那个时候城市化率不到22%，现在，当时报告中的城市化区域概念变成了现实，每个城市都扩张了数倍，城市化空间是大了。但我们也应该看到：

  城里人吃的蔬菜再不是菜农送来的，可能来源于全国各地；每个城市之间除了高等级公路联接外，全然不见了山山水水与井田；呼声最高的是保住用地红线，但没有多少人知道红线的范围与红线的意思。

　　今年获得诺奖的那位经济学家预言，如果靠资源严重消耗来获得增长速度，对行业来说是短板，对国家来说是灾难，对人民来说是无奈，对子孙来说是无穷。