昨天看了林帅的那篇《光华大道走九遍》，感受的到伴随房产大起大落，身为房产人士看到时过境迁的感慨与困惑中的闷骚。至于光华板块，我一直都比较关注，自从四川地震以来，整个成都的楼市成交量都在低水平徘徊，光华板块首当其冲，是成交量的低谷。

    伴随ZF一个又一个政策的出台，成都楼市，哀鸿遍野。《通知》的发布犹如给每个开发商脑袋上一闷棍，丢车保帅已成定局，眩晕，眩晕。。。。。。。。主城区如此，郊区同样难以幸免。
让我们仔细考量冷原因有六：

    一、温江地处西门，离震区较近，对客户的心理影响较大；
地震后让每个身在四川的人们更加团结了，闲散的生活方式收敛了，也让大家对电梯公寓更加产生畏惧感了。

    真正的诉求是“舒适的生活方式与身份相匹配的极佳品质产品。”所以低层低密住宅的刚性需求更加迫切，目前降价促销只是一种镇痛剂，能缓解目前阵痛，解决问题还需要手术。

    二、贪心不足

    期望利用高层彰显城市化，实现光华大道与主城区 “无缝对接”，吸引母城扩张带来的市场外溢。 “向成都靠拢、向高密发展是百年丰功伟绩啊”

    低开高走价格策略如神来之笔，个别楼盘高层楼盘已经冲到8000元，比市区三环内的电梯公寓价格还高出1000元了。业内人士看不懂了，开发商也看不懂了，但方向一致把价格往上弄，你赶我超的助推房价上扬，这一点确实有大城市的气魄。

    三、无缝对接是空口号，跳空开发是实质
   
    温江地处成都郊区，中间隔青羊区大片未开发区域与成都市相接。由于ZF为保护生态环境控制成都向西的房地产开发，整个主城区外围开发缓慢，造成温江和主城区并未实现无缝对接，所以是典型的跳空开发。郊区的跳空开发一定要走低密度路线，而ZF为了“面子”，强令要求开发商必须建设一定规模的高层，特别是在光华大道两侧。

    郊区地产开发有其固定的规律，就是从低密度起步，以环境优势克服地理劣势，全中国都是如此。这样的发展途径符合客户对房产的心理需求。试想，人们为什么克服交通不便到郊区去住和城里一样的房子呢？光华片区公交线路较少，收车早，出租少，野租多，在如今油价高涨的情况下，出行也让人增添烦恼。

    四、顺应目标客群消费特征
    以往2005——2007年上半年，房市大好，给人一种欣欣向荣的景象，开发商、投资客、中介公司及外资热钱一波一波的助推房价上扬。另外中国经济过热，GDP拔高，催生出更多的富人，他们经历了这么多年的打拼，终于混得出头了，对远离城市的喧嚣，追求一种田园的宁静深深吸引，再加5+2生活方式的推出概念炒作，包装，所以大部分人愿意为之买单。所以华阳、光华、新都、龙泉等都是成功人士心灵的避风港，至于每个板块如何炒作概念和包装我就不说了。

    而如今目前房市受困，政府紧缩银根，挤压了大部分投资泡沫，投资人群及投机客作空，热钱纷纷准备撤离，房价持续上涨的神话破灭，无论投资人和富人（生意不景气）都持币观望。所以目前迫不得已购房需求的绝大部分都是第一次购房或迫切需要第一居所的刚性需求，换房需求目前仍处在观望位。而这部份目标客群都是上班一族，当然首先选择的是主城区的房子。而且面积区间都不大，集中在套二的刚性上，从最近成交数据就能明显看出。

    五、价格改变方向，需求永远流向价格洼地
    以往是由于资金的限制，迫不得已买非主城区的房子，现在主城区房市价格下探而且伴随地震下探幅度较大，所以价格改变了方向，主城区房子当仁不让的成为目前刚性需求首选！

    在去年最火爆的那段时期，温江光华大道沿线和江安河一带的楼盘，价格可以比拼城市中心区，甚至高于三环路沿线的电梯公寓价格。需求永远流向价格洼地，既然主城区的房子便宜何必还要买郊区同品质的项目。

    六、匮乏的生活配套已透资高昂的房价

    光华大道沿线几乎看不到可以成为商业或者生活配套的地方。大家都在期待珠江新城CBD”的落成，但仍然解决不了眼前的问题。尽管新都市主义，居住郊区化的概念的炒作还是小有成效，但归根结底，市民还是需要一个买菜送外卖的地方！