“华润·二十四城推出89平方米创变三房”、“万科·金域蓝湾85平方米套二户型可变身标准套三户型”、“远大朗朗风景75平方米赠送面积达到110平方米”、“72平方米实际使用面积105平方米；买99平方米实得180平方米，部分房源得房率高达180%”……

　　看看近期的楼盘宣传广告，类似上述“两房变身三房”为主题的推广文案可谓比比皆是。中海·兰庭、远大朗朗风景等不少楼盘开盘时甚至出现了“可变户型”遭遇抢购的场面，而且开盘当日就达到了70%以上的销量。

　　两房变三房，本来是开发商为规避90/70政策而进行的一项“户型创新”，虽然从今年1月成都楼市就已叫停这类规划设计，但在1月之前报建的项目，特别是高层住宅80%的项目均有或多或少的面积赠送，这些产品目前正处于集中上市阶段，而且这类产品在整个楼盘中大多最早销售完毕。

　　变身的套三房其舒适度和普通三房具有可比性吗？选购可变户型时需要注意哪些问题？记者日前在业界进行了深入采访。

　　套二变套三，拉低房屋单价

　　记者了解到，目前成都楼市中套二户型通过赠送面积和半赠送面积变身套三的项目中，得房率从120%到180%不等，实际拉低了房屋单价1000元/平方米左右。这是很多消费者青睐这类产品的原因。

　　远大朗朗风景一种75平方米的户型，赠送面积累积达到近50平方米，通过封闭部分空间，实际使用面积达到了110多平米，据远大营销部负责人称，这种户型最为畅销，几乎开盘就达到80%的销售量。记者在万科·金域蓝湾采访时看到，一种A1户型，建筑面积约85平方米，通过奇偶数层相互错落，户户均有一个约5.6米高的阳台，面积约7平方米，如果作为一个开敞空间，将是一个充满生机绿意的挑高花园，而如果封闭起来，就是一个非常实用的书房。据万科销售人员介绍，该种户型总价从47万元到55万元不等，由于性价比高，最先受到购房者尤其是年轻人青睐，是最先销售完毕的户型之一。

　　记者同时了解到，为迎合不同消费者需求，同样为89平方米的户型有的开发商则设计出了标准套二房和可变身三房的套二房两种。地处东二环的华润二十四城，同样在项目推广中以“89平方米创变三房为项目卖点”，记者在售楼部看到，同一楼层中，有两种同为89平方米的套二户型，有约8平方米赠送面积的户型比正常套二户型的总价高出约几万元，但其景观不如正常套二户型好。对于购房者而言，到底是多花点钱以拥有较多使用面积的套三户型，还是空间更宽敞拥有较好景观的标准套二户型，就取决于购买的目的和对居住舒适程度的追求。据记者调查发现，9成购房者对于的“赠送空间”持欢迎态度，纷纷表示“性价比”高，愿意购买。

　　得房率变高， 购房者觉得划算

　　“130%的得房率”甚至“180%的超高得房率”，这类推广在今天的成都楼市已不再是稀奇事了。一位市场专业人士向记者介绍，最早的赠送空间是楼盘通过对夹层、平层空间的设计，达到“买一房得两房，买两房得三房，买三房得五房”的效果；随后演变出“功能空间、空中院馆、可变空间、X+1可变户型……”等概念。从今年开始，在赠送面积的范围中，从最初的入户花园、挑高露台、大阳台，发展到送挑高卧室、入户客厅等，赠送面积的比例也越来越高，一些赠送大的房子比例甚至超过100%。高得房率就是这样“修炼”出来的。

　　有专业人士认为，根据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为2.8米，并没有规定高度的上限，对阳台的大小也没有明确规定。在“90/70”规定的限制下，赠送面积的设计对于开发商而言是增加了可销售面积，对消费者而言则是拉低了购房单价和总价。从2007年成都楼市首现“赠送空间”到现在，此举已经成为买卖双方心照不宣的“互惠”。尤其是买方通过相对实惠的价格得到更多的面积，虽然这部分面积在产权证上没有正式“名分”，但既不影响业主使用也不影响二手房交易。

　　专家看市

　　购买可变户型 实惠还须实用

　　成都市建委早已于2008年1月起停止批准赠送大面积的户型设计方案。业内人士分析目前楼市中出现的“赠送空间”应该均是在政策出台之前已经申报的项目。随着时间推移，存量“可变户型”也许在不久就会退出楼市舞台。专家提醒购房者在“买实惠”的同时应注意以下问题：

　　首先，“两房设计上的突破势必将打破目前的设计户型方式”，建筑学专家认为这不仅改变了房屋的容积率，也在一定程度上改变了原有的建筑形式。如果开放式的阳台、露台由购房者自己封闭，不仅将造成材料的浪费，自己加装的隔层楼板、阳台，都会为房子带来隐患。记者在采访中了解到，目前有部分品牌开发商承诺，交房后统一对赠送面积进行封闭改造，因此购房者在购买时应向销售人员确认如何封闭空间等事宜，以免造成不必要的浪费。

　　其次，购房者在挑选赠送空间户型时要充分考虑这些赠送面积的实用性，不要造成入住后居住的舒适性上打折扣。

　　另外，专家还表示，开发商在有限的设计范围内，应把户型设计得更加紧凑合理、减少不必要的面积浪费，户型设计应该与面积相匹配，而不是想尽一切办法做出“赠送空间”，毕竟居住的舒适性才是好产品的第一准则。

　　记者观察