上海房地产市场今年将难有预期中的“金九银十”，而楼市中“坚不降价”与“决不买房”的对峙状态可能还将持续很长一段时间。

    房地产市场一直有“金九银十”的说法。自去年末开始，整个上海楼市就处于一个“旺季不旺”的状态中，“红五月”、“奥运楼市”等等美好的希望落空之后，开发商把今年的最后希望都寄托在“金九银十”上了。

    曾经率先抛出“拐点论”的万科在“金九月”前夕，打出“最高可在总价基础上直降十万元”的促销广告，旗下8个楼盘推出限时特价房源。接近万科的人说，万科此举是“破冰”，即破开一年来房产市场萎靡不振之坚冰，准备迎来“金九银十”，不是像外界所说万科在“领跌”。不管是“破冰”也好，“领跌”也罢，万科变法子降价促销还是有成效的。根据上海房地局官方网站统计的销售信息显示，上周末从8月29日到8月31日，万科全部楼盘总共成交76套房源，总成交金额9563万元，3天回笼资金近亿元。

    可是，是否能就此作为今年“金九银十”的好预兆呢？恐怕未必。

    有数据显示，刚刚过去的8月上海商品房供应量为90.27万平方米，环比下滑48%；成交面积为80.29万平方米，下滑20%；成交均价为13413元／平方米，环比上涨5.6%；商品住宅供应量为64.11万平方米，下滑50%；成交面积为62.44万平方米，下滑14%；成交均价为13657元／平方米，上涨6.7%。同时，商品住宅供需比从7月的1.75下滑到8月的1.03。

    8月楼市成交数据显示，很多开发商在7月底8月初集中推盘之后就减少开盘以避开奥运会。没来得及推盘的只能压后到9月上市，这使得9月上市量将会大幅度增加。预计9月将推出新房源的楼盘超过30个，供应面积达到上百万平方米。

    一些分析师认为，从两方面可以判断9、10月的成交量会有提升。一方面，在市场总体低迷之时，以自住为主的中低价位和中小户型会更加热销，而9月新推的房源小户型占了绝大多数；另一方面，此前成交低迷的一个原因主要还是因为供应结构的问题，大部分上市房源都在外环线以外，现存供应量不足以唤起年轻白领的刚性住房需求。九、十月份中环附近、轨道交通到达的区域有大量有效新盘供应，就有可能会刺激这些潜在消费需求。现在看来，九、十两月，开发商们将会使出包括降价在内的各种促销手段。三管齐下的结果，成交量会提升。

    这话虽有一定道理，但不够全面，因此预测结论可能也会有偏差。

    就在万科打出降价促销招牌之后，“退房团”也在万科的金色雅筑楼盘出现了。网友在网上发帖称，他们中有人是一周前买的房子，有人是几个月前买的，还有三天前才买的。可开发商通过各种方式变相降价，让这些业主还没入住就已经损失了10万到40万元不等。于是，不少业主自发组织“退房团”，强烈要求退房以维护自身利益。

    我们并不认为这些“退房团”的业主有道理，但“退房团”的出现，是对购房者或者说潜在的购房者的一种启示：目前的房价没有跌够，还有下降的空间。确实，到目前为止，开发商的降价都是以“限时降价”、“节日促销”的名义降价，真正的稍有幅度的降价还是不多见的。

    一方面，宏观调控各项措施均使开发商备感资金压力，但因有种种办法或庇护而得以规避，从而坚不降价苦撑渡过难关；另一方面，购房者认定当前形势可使房价下跌，而暂不出手购买。因此，今年的“金九银十”不再，其成交量增长可能十分有限。

    当然，从长远看，在未来十几年，中国的城市化率每年大概还会增长一个百分点，对于上海这个中国最大城市来说，房屋需求绝对是刚性增长的。然而，目前的房价又是与大多数人的收入不相称。因此房产市场的对峙状态，可能还刚刚开始，还要持续很长一段时间呢。