“奥运之后，我们怎么做营销？”，面对这个问题，李梓不无幽默的跟记者玩起了文字游戏：“残奥会”。

　　作为成都一家老牌本土开发企业的策划主管，在奥运会期间李梓就放弃了事前策划的结合奥运主题开展的一个嘉年华活动，“我个人认为，成都想借这股东风没有地域优势”，李梓向记者表示。奥运前后，各个行业都围绕奥运做营销，向消费者展现自己的品牌形象、推广自己的产品，这同样也触动了房地产企业。不少成都开发商都借势奥运举办各种与之相关的活动。他们认为，打奥运牌举办的各种营销活动在相当程度上聚集了人气，也带动了一些销售。关键是，奥运会已经闭幕，奥运后的楼市又该打什么营销牌？

　　奥运营销 玩的是人气

　　接受采访的主办方称，这些活动不仅调动了业主和购房者的运动热情，也为项目销售聚集了大量的人气。

　　在经历了08春交会前试探性的优惠促销以及5月份过后降价、零首付、大面积赠送后，进入8月，随着奥运会的开幕，楼市营销由“震后营销”转向到了“奥运营销”。

　　不少开发商借助奥运东风推出的“奥运限量珍藏房”、“奥运特惠价”和“助跑奥运金牌特惠”等形式吸引购房者眼球，期望通过积极主动的创新型营销，使传统销售淡季“飘红”。锦江城市花园推出了每平方米4280元的“奥运限量珍藏房”；博瑞·优品尚东8月购房“金秋惠”推出了限量的特价房源，一口价每平方米4380元；澳林春天限量推出奥运期间购房送车位的“奥运惠”活动；蓝光·富丽花城、绿地集团等楼盘也分别推出“8月买房正当时”、“奥运8月同台争辉”优惠活动，甚至幕合南道的部分房源也将起价定在了紧扣奥运举办年份的“2008 元/平米”。还有一些开发商借奥运运动精神推出了参与性极强的运动嘉年华。中海地产的“激情运动·欢乐中海——2008欢乐全家总动员”活动；华润·二十四城项目举办了 “奥运欢乐送”活动，万科·双水岸等项目也在8月份推出了类似活动。

　　接受采访的房产开发企业称，这些活动不仅调动了业主和购房者的运动热情，也为项目销售聚集了大量的人气。

　　但从实际销售情况和效果看，并不象开发商预想的那般显著。根据星彦地产统计，自8月8日奥运开幕至8月24日闭幕的17天中，成都市主城区共交易商品房3444套，日均交易量约为215.3套；与奥运前同天数交易的3479套相比基本持平，日均交易量也保持平稳的势头。可见开发商的奥运营销并未使楼市的交易呈回升的态势，同时楼市交易量也并未因为奥运的开幕而受到较大的影响。事实上，此类活动推出后，的确为楼盘吸引了大量的人气，但来参加活动的大多是附近的农民工、打工仔或是抱着纯粹玩的目的附近居民，并没有多少真正有购房需求的有效客户。

　　奥运过后 市场机会凸显

　　不少业内专家都向记者表示，营销手段的制定和取的效果都要依赖于市场的决定因素，而决定当前成都楼市走向和前景的因素还是宏观、信贷政策，地震过后的部分消极影响和购房者的观望情绪以及微观的市场因素，而这也是开发商在制定营销策略时所应面对和攻克的难题。

　　相比之下，放弃借奥运开展嘉年华活动的成都老牌本土开发企业的策划主管李梓显得更加理性，“奥运营销只能实施在最能感受到奥运气氛的地方。相反你在一个奥运效应只存在于精神层面的城市去做奥运营销，必然不会有很好的预期效果。所以，不要见人做，我也做，要因地制宜，具体问题具体分析”，李梓称，“其根本原因是，在北京地区之外的决定房产市场的刺激因素不会因奥运会而改变，既不会因为奥运看涨，也不会因为奥运看空”。

　　统计数据表明，成都购房者观望情绪依然浓厚。城南某开发商向记者表示，“消费者在观望的同时，也就孕育了更多的市场需求和机会等待释放”，该开发商称，在持续高通胀和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的，“一段时间过后，我们也许会看到房地产的报复性反弹”。

　　而也有专家对宏观方面作出解读性预测：“中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀，温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业，这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。 ”

　　后奥运营销

　　催生楼市增值服务

　　“多与消费者进行直接沟通，尽可能满足消费者的合理要求，如提供有可能满足的帮助，如帮助消费者提供装修及居家布置参谋顾问，以及消费者需要帮助的诸多方面，因消费者居进一个新的社区或楼盘，总有许多不熟悉的地方或其他暂时麻烦，你的帮助或可感动消费者，建立起可信赖的关系。再是，建立客户档案，提供入住后一定时期内的跟踪服务”。业内知名人士陈真诚如是说。

　　文化勇认为，成都楼市购房者的信心影响即对楼市未来走向的预期心理波动，极有可能会影响到本地购房者的观望情绪以及心理价位。但就目前来看，奥运与楼市的关系微乎其微，因此开发商下一步制定营销策略和手段还是需要研究本地市场以及项目特点来作出。

　　作为开发商，李梓的回答显得比较深刻也较为现实，“营销形式可以有很多种，不同的房地产企业有不同的营销战略模式，在这一时段内，必然会出台众多的创新营销手段。不过，我想说的是营销现在已经不是做噱头哄小孩子的年代了，真正的营销是在大众看到实实在在的东西的基础上，赢得企业的效益和大众认可。营销不只是为了获得高额利润，而是企业长远发展战略中的一步定军棋”。

　　价格优惠几乎是所有业内人士的一直观点，业内知名人士陈真诚同样向记者表示，开发商在项目前期策划时就应该考虑到这一点，“分析研究消费者需要什么样的房子、什么价格的房子来进行营销设计，在产品设计上满足消费者的实际功能需要，尽可能降低成本，或合理调整产品价格，使消费者能买得起。