成都房市是否病态政府把脉首次出台综合性措施-房地产资讯-173房产网

当前成都市房地产市场是否出现病态？成都市现在的商品房售价是不是已经高到让老百姓望洋兴叹？在众说纷纭中，成都市房管局正式向外公布了自己的权威分析结果。这是自去年底以来，成都市第一次出现政府部门直接完成的房地产市场形势报告。

　　政府把脉

　　房市是否出现病态

　　成都市房地产市场形势总体是好的，房地产业是健康的。得出这个结论的理由有6个：1.成都市房地产开发投资稳步增长；2.新建商品房成交额平稳增长且供应稳定；3.存量房交易增长迅速；4.市场有效需求强劲，投机成分较低；5.住房消费结构合理；6.房地产开发投资对银行信贷依赖性减小，风险降低。

　　上涨厉害因素何在

　　导致房价上涨的原因既有理性因素又有非理性因素。成都住房价格上涨主要还是因为内在合理性因素，原因有6个：1.城市经济快速发展为城市价值提升打下基础，促进了有效需求的增加；2.城市人居环境改善提升了居住品质；3.楼盘在外观、功能设计、建材使用、环境配套等方面都有很大的品质提升；4.城乡一体化进程的加快，产生空间上的集中并最终形成购房需求增加；5.超过一半的外地人购房形成了强势购买力；6.地价、建安成本上升，使2004年楼面地价上涨46.7%。

　　存在哪些关键问题

　　从整体看，成都房地产市场保持健康发展态势，房价水平基本合理，但也存在5大方面的问题，分别是：1.商品住房短期内价格上涨略快；2.供求不平衡；3.中低价位住房供应略有不足；4.房价上涨中非理性因素影响加大；5.市场需要进一步规范。

　　涨幅是否难以承受

　　成都市住房价格虽存在短期涨幅略大的现象，但仍处于比较正常的范围。房价收入比是最能体现当地房价水平高低的一个关键指标，在此以城市居民家庭可支配收入按照成交均价购买70平方米的两居室计算，以此验证成都房价涨幅是否已超过居民承受力：

　　2004年成都住宅五城区均价3241元/平方米，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家购买一套70平方米住宅需要7.3年，房价收入比为7.3。2003年为7.0，2002年为7.3。今年一季度成都市城市人均可支配收入为3120元，同比增长13.3％，同期住房均价为3553元/平方米，房价收入比为6.6。国际上定义房价收入比的合理空间为3-6倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。

　　政府举措

　　节后本地将出台配套措施

　　有关稳定成都房地产市场价格的调控举措昨天正式亮相。今年“五一”后，成都市各政府部门还将根据此次透露的调控方向制定并公布成都本地平抑房价具体措施。

　　目前成都稳定房价的举措包括：适当扩大供应总量和调整供应结构；增加中低价位和中小户型的商品住房、经济适用住房的供应量；控制非住宅建设规模；加强房屋销售管理、完善监管制度；整顿和规范房地产中介市场；加强住房置业担保监管；培育和规范房屋租赁市场；提高房地产发布信息的时效性和针对性；加强市场形势的研究与分析。

　　尽管成都市房管局相关负责人昨天没在新闻通气会上透露任何具体内容，但该局明确表示：出台平抑房价措施的目的是保护住房正常消费，从严控制投资性购房，遏制投机炒房，保持成都市房地产市场持续健康发展。

　　买房划算不市民自掂量

　　在昨日举行的成都市房地产市场形势暨住房价格新闻通气会上，成都市房管局多名负责人出席会议并接受记者采访。就当前房产企业和市民所关心的话题，会上，本报记者分别采访了成都市房管局局长周鸿德、市房管局产业规划与住宅发展处处长杜文、市房管局市场管理处处长赵江明。

　　记者：老百姓现在买房是否划算？

　　杜文：政府不可能要求大家现在不买房。现在各方面都在等待政府出台稳定房价的具体措施，拿这个来判断买不买房。我认为市民更应该根据自己的实际需求情况多方面考虑，而不要受到其他因素的左右和干扰，要做到理性购房。

　　记者：政府是否要打压房价？

　　杜文：当前，政府不是要打压房价，而是要稳定房价，将房价涨幅控制在合理范围内。

　　记者：是不是外地人来成都买房让成都房价上涨加快？

　　杜文：据我们统计，去年在成都五城区买商品房的外地人占了51.1％，比上年增加5.7个百分点。这些来自成都辖区以外的外地人买房，政府不可能对人家说“不”，况且能够来成都买房的外地人都是有较强购买力的，相对于本地中低收入家庭的购买力来讲，外地人购买力更强，所以外地人的强势购房力成为成都房价短期增幅略大的原因之一。政府已经看到这个问题，而且也在通过经济适用房等手段进行调控。

　　记者：多修稍便宜点的商品房，是不是意味着已购房市民手中的房子要贬值？

　　杜文：适当扩大供应总量，增加中低价位和中小户型的商品住房供应量，其目的主要是从供应环节上“拉低”整个成都房地产市场的平均价格，而不是让目前的房子贬值。

　　记者：国务院副总理曾培炎要求各地遏制投机性炒房、从严控制投资性购房，成都将采取什么措施加强管理？

　　赵江明：根据我们掌握的情况，炒房还不是造成成都房价上涨的主要原因。国家关于遏制炒房的要求是就全国来说的，成都市的住房市场还是以“自用、自住”为主。同时，我们也注意到2004年以来成都住房价格上涨受非理性因素影响增大，所以国家的要求今后一定会体现在成都市的政策当中。

　　记者：现在成都市的经济适用房似乎有种“富人不能买、穷人买不起”的现象？政府今后会不会调低经济适用房的购买门槛？

　　周鸿德：根据最新统计，现在成都市的经济适用房确实还没有卖完，但这应该不是因为购买门槛造成的，而是因为确实有那么多人不符合购买条件。造成这种局面的原因我们也在调查分析。至于年收入3.8万元的购买门槛，那不是一成不变的。

　　记者：要通过扩大供应总量来稳定房价，是否意味着成都今年要增大城区拆迁量来扩大土地供应量？

　　周鸿德：要扩大商品住房供应总量肯定就要扩大土地供应总量，但这并不意味着成都必须在旧城改造拆迁上寻找多余的土地。

　　记者：省城调队数据显示，成都今年首季房价涨幅全国第三，政府部门如何看待这个数据？

　　周鸿德：我们认为这个统计数据应该不是很准确。这是个抽样调查数据，不是我们（房管局）的数字。记者吴宇航

　　相关链接

　　遏制炒房控制房产价格涨幅

　　国务院副总理曾培炎强调稳定房价是一项重要任务

　　本月24日至25日，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在上海指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。要加强对房地产市场和房价波动的监测，从实际出发制定和落实调控措施，促进房地产市场健康发展。

　　曾培炎强调，要把稳定房价作为加强和改善宏观调控的一项重要任务。以经济手段为主，本着积极稳妥、突出重点、因地制宜、适时适度的原则，加强供求双向调控，改善供给结构，控制不合理需求，努力实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。

　　曾培炎要求各地合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。记者吴宇航

　　国务院总理温家宝昨日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，并就当前加强房地产市场引导和调控提出八大措施。记者就这一最新政策的出台采访了成都部分专家、开发商及相关部门领导。

　　专家观点

　　首次出台综合性措施

　　辛文（四川省科技顾问团副主任、经济学家）：我觉得“新八条”是国务院首次出台综合性抑制房价的措施，因为这次涉及到规划、国土、银行、税务等多个和房地产紧密相连的部门，如果每个部门都出台相应的严格措施，可以想象对房地产市场将产生重大影响。

　　高层第一次这样重视

　　杨继瑞（西南财大党委副书记）：从我多年从事房地产研究看，中国的最高层领导直接这样关注房地产市场是首次，这次是一个系统性的措施，高屋建瓴但又细致入微，如“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”等，我们能够从这些感觉到中央对房地产市场的调控是动真格的了。

　　新措施延缓房价涨幅

　　李蔚（四川大学工商管理学院研究所所长、博士生导师）：这一系列政策，应该说对成都房价的上涨势头有延缓作用，从整体看，对成都有一定影响，但影响不会太大。消费者应该正确理解这一系列房价政策。政府不是打压房价，是控制房价不能过快增长。如果房价不涨或者倒退，将影响消费者的信心，进而影响房地产的健康发展。

　　记者李韶东胡龙友黄琳

　　开发商声音

　　新措施可遏制炒房者

　　黄晓进（成都置信实业<集团>总经理）：新政策将对炒房者产生遏制作用，对真正居家需求的购房者来说，是一个极大的好事。我们非常欢迎和拥护温家宝总理的讲话和国家的宏观调控政策，希望房价回到理性发展的轨道上来。

　　新措施体现两个有利

　　甄志军（锦城苑科技置业公司董事长）：这些新政策的出台，目标并没改变：确保房地产市场健康可持续发展，防止大起大落。对于房价的走向，政府并不是完全不允许涨，而是限制房价猛涨。

　　成都这两年房价上涨，和地价上涨有很大关系，甚至是直接原因，有的楼面地价已经达到1500元/平方米，房价冲上4000元/平方米就很正常。从成都去年供地情况看，虽然总量达5000多亩，但几大“地王”就占了一多半，被少数大公司垄断，也是造成房价上涨的原因。政府加大土地供应量，楼市才能达到供需平衡。

　　调控使市场良性发展

　　邹琪（成都心怡地产营销总经理）：国家出台八大宏观调控政策，从根本上说，是要整顿和规范房地产市场，使其结构合理，交易合法，降低风险，房价平稳上升，促进整个房地产市场良性发展。我认为，一个房地产项目开发出来后不能有效居住，是对社会资源的浪费，作为负责的开发商，我们将严格限制合同更名，并有效地杜绝炒房现象发生。

　　记者欧波姜必刚

　　业内反应

　　市房管局局长周鸿德就“八条措施”表示

　　成都将尽快拿出实施办法

　　本报昨晚23时讯（记者吴宇航）成都房管部门如何落实国务院常务会有关当前房地产市场宏观调控的最新精神和“八条意见”？本报记者昨晚电话采访了成都市房管局局长周鸿德。周鸿德表示，虽然该局昨晚还未拿到有关此事的最新文件，但是成都市房管局一定坚决拥护并认真落实国家有关房地产市场的指示精神，拿出成都办法，平稳成都房价。

　　周鸿德表示，成都市房管局将立即着手研究国家最新指示精神，仔细查找当前成都房地产市场不足，尽快拿出符合成都房地产实际情况的具体措施。他表示，成都市房管局将积极有效地落实此精神，真正做到成都房市健康、持续、稳定发展。

　　从今天开始，本报读者有任何关于成都房价的意见、建议，都可通过发送电子邮件至hxwuyh@yahoo.com.cn与本报记者取得联系。记者会就您的问题向成都房管局有关负责人寻求权威解释。