从卖方市场进入买方市场，这是2008年成都房地产市场不争的事实。从最近几年购房者买房目的及购房者归属地的分析来看，应该主要由以下五种力量构成：成都本地自住型购房者、成都本地投资性购房者、川内迁居者、川内投资者及川外投资者。这五种强大的购买力一度推动成都房地产迅猛发展，使成都城市化进程明显加快。今年，成都楼市基本面发生了一系列的变化，那么，这五种购房力量又发生了哪些变化呢？掌握购房者的动向，把握购房者最新的购房心态，有助于我们更好地“把脉”楼市。

    第 1力量

    成都本地自住型购房者

    力量描述

“不抛弃，不放弃”这句话是对成都本地自住型购房者的最好评价。作为成都楼市的刚性需求，这股力量一直以来就是成都商品房市场的买方主力。他们的生活与事业都在成都，他们对成都充满热爱，他们一直在为住在成都，或是为改善居住条件而努力。不管楼市是好是坏，他们都会在条件成熟的时候义无反顾地买下他们中意的商品房。

    2008力量评估

    过去几年来，成都本地自住型购房者一直是成都楼市的生力军，特别是在2005-2007年间，伴随者城市化进程的脚步，本地自住者期望改变居住条件的愿望异常明显，很多人将买房列入年度生活的重大计划。2008年，由于受新政、地震等因素影响，成都房地产市场进入买方市场，房价回落，加上政策上的扶持，成都本地自住购房者机会来临。近两月来，一些售楼人员告诉记者，几乎每个周末，都有本地人前往看房，并且自住者居多，他们多倾向于购买中小户型和多层。

    从未来两三年发展来看，成都自住型购房人群将进一步扩大，购买力将呈上升趋势，其在成都的购房主力地位将进一步巩固。

    第 2力量

    成都本地投资性购房者

    力量描述

    工作生活圈子都在成都，有较好的居住条件，收入也较高的一群人。他们买房的主要目的是追求投资收益。在成都楼市这个舞台上，这一股力量对推动楼市快速发展起到了至关重要的作用。他们的手中集中了大多数的社会财富，购买力相对旺盛。

    2008力量评估

    成都房地产市场的黄金时期也是成都本地投资者的活跃期。但进入2007年，成都商品房价格快速走高，投资收益预期大幅下降，加上政府为进一步维护房地产市场运行平稳，连续六次加息，宏观调控力度也进一步加大，投资者明显感到了投资压力。从2007年下半年至今，成都房地产市场上本地投资者的身影已经明显减少，投资者在短时间内开始潮水般退去。不过其中依然有一部分人在等待机会，一旦市场真正回暖，投资空间显现，他们将重回市场。

    第 3力量

    川内投资性购房者

    力量描述
    
    近几年来成都房价一路上涨也让川内二线城市的部分财富人士看到房产投资收益颇丰，并开始将他们的闲资投入到成都房地产市场。特别是近两年，川内二级城市在成都投资买房的人群越来越多。

    2008力量评估

    根据成都市房产管理局的统计数据显示，2007年四川省内各个城市居民在成都市的购房消费额均有不同幅度的上升，其中内江、自贡和绵阳三个城市是购房金额增长最多的三个城市；而购房消费额增长速度最快的三个城市则分别是自贡、广元和绵阳，其购房金额增速分别为75.58%、70.85%和70.28%。2008年，9·27新政加上突如其来的地震严重影响了川内投资性购房者的投资行为，大多数人选择了暂时退场。也有部分二级城市投资者把目光放在了商业物业上。据相关机构调查数据显示，2008年，有超过115%的购房者选择商业进行投资，而购买铺面又是商业投资者的首选。

    第4 力量

    川外投资性购房者

    力量描述

    说起温州炒房团，成都人一定不会陌生。这些温州人就是川外投资性购房者的典范。2002年，温州购房者就开始大举进入成都，对房地产市场独到的眼光，让这些投资客在成都大获丰收。而近两年，当温州人的身影渐去时，成都却迎来了更多来自广州、深圳、上海、重庆、西安等全国各大城市的投资者，房价“洼地”，是他们来成都的唯一理由。

    2008力量评估

    投资是没有区域之分的，哪儿有钱赚，哪儿就有投资，这是市场经济的铁律。正因为此，成都这个“房价洼地”曾经吸引了来自全国各大中城市的投资者，这些投资也成为成都房价走高的推手之一。然而，成都房价最终的高位运行、9·27新政以及汶川大地震三大因素，最终使成都楼市和全国其它城市的房地产市场一样，走入低迷期，川外投资者也纷纷撤出成都市场，其购房力量大幅减弱。

    第5力量

    川内购房迁居者

    力量描述

    作为四川省省会城市，成都市历来都是绝大多数四川人的居住向往。各个二级城市的有钱人早在数十年前就开始通过买房向成都聚集，若干年来一直没有停止过迁居的步伐。近两年来，一些城市的单位甚至开始在成都拿地，为职工在成都修建商品房。由于是买房自住，此类购房者同样是成都楼市的忠实客人和刚性需求，因此备受开发商关注。

    2008力量评估

    四川人对成都的热爱，不仅仅在于其长春秋、短冬夏的温和气候。蓬勃的经济势头、良好的居住环境和休闲的生活氛围是吸引更多川内人迁居成都的真正原因。而在这一部分人中，已经退休或者即将退休的中老人占据相当高的比例。根据成都市房产管理局提供的资料显示，2006年-2007年，四川省内九个二级城市以及拉萨市居民在成都购买商品房的面积为246.39万平方米，购房总消费金额愈120亿元，整体平均单价4871元/平方米。特别是距离成都较近的自贡、绵阳、内江等地，2007年迁居成都人数大幅上升。2008年，虽然很多地方遭受地震影响，但成都市安然无恙，成都“因祸得福”，再次成为省内其它城市人们买房锁定的焦点。根据本报7月份举办的“十地联动”活动效应显示，绵阳、达州、南充、攀枝花等10个城市的市民打算在成都买房安居的热情相当旺盛。来成都居住，依然是他们既定的生活目标。记者  庞轶心

    楼市判断

    购买力：与性价比同在

    由于大量投资性购房者的退场,加上部分自住型购房者的观望情绪,成都房地产市场需方力量减弱已成事实。然而，从最近市场情况看，市场由于开发商的积极应对，其楼市性价比开始突显，部分购房者开始感到机会来临。

    过去两年，房价的增长，使近80%的购房者改变购房时间，但影响的结果却是：提前购房与延后购房一半对一半。对于有一定经济实力的购房者，对于预期未来成都房价仍将增长的购房者，为防止未来购房成本的增加和还贷压力的增长从而选择提前购房；而另一半对成都房价抱有保持稳定或下跌想法的购房者，对目前的房价已经不堪承受，从而选择延后购房。当年的那部分延后的购房者，已然成为目前市场潜在的绝对消费主力并开始有所行动。根据中原的调查数据显示，伴随着房价的回落和物业价值的逐渐显现，7-8月份，自住型消费者正成为市场的主要消费力量。大多数自住型购房者在政府相关政策的实施引导下，已经或者正在购置总价适当，户型面积较小的商品住宅。

    房价的回落也让部分区域投资空间空前显现。一直稳居居住环境和配套前三甲的城南、城西，依托良好的区域大环境，加上开发商史无前例的价格优惠，备受诸多投资者的关注。但由于受市场信心下挫因素的影响，大多数投资者依然在观望，他们并没有退出市场，而是在等待时机。

    市场没有永远的低谷。也没有人知道谁是高谁又是低