2007年底，上海证券报独家预判：大量囤地、股市融资的高举高打战略将为房地产企业，尤其是上市及准上市公司带来风险，果不其然，到2008年，中国房地产业遭遇空前的融资困境和销售低迷。在此情况下，大型开发商寻找自救出路，万科、恒大为代表的品牌开发商身先士卒，撬动了价格攻势。

　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，恒大地产掌舵人许家印的名言被市场广为称道并实践。现金为王、立足未来成为评判房企是否高明的重要标准。

　　今年“十一”长假，这个年内唯一的“黄金周”被看作促销的最佳战机。万科、恒大、龙湖等大品牌开发商全线降价带来不俗的销售业绩。但从地方看，各地房交会景气程度和成交数字却冷热不均。迹象错综复杂，要从一个“黄金周”中看到中国楼市的未来，并非易事。

　　一个可能会忽略的情况是：昨天，在国际金融形势影响下全线下挫的中国A股，房地产指数突然大涨。中央欲推楼市利好的传言甚嚣尘上。甚至有消息人士称，某一线开发商已在大举降价后开始酝酿全面提价。

　　或许，高明的投资者和观察家已经在琐碎的细节背后隐约发现了什么。本期，上海证券报独家预判“后黄金周”楼市。我们可以肯定，即将带来楼市新变化的众多事件正在酝酿或已经悄然发生。⊙本报记者 于兵兵

　　恒大蓝本：48亿回款之后

　　在这一轮房地产市场起伏中，恒大地产是个绕不过的明星企业。从年初160亿港元上市融资计划开始，恒大地产被视为有望问鼎“中国房产第一股”的地王企业。随后，受限于国际大势，恒大上市计划暂停。其后，恒大4578万平方米土地储备后的资金状况备受瞩目。许家印坦言，如何缓解资金压力，确实是企业面临的重要和直接的课题。

　　到7月，恒大宣布完成第三轮全球私募，6亿美元融资额甚至超过今年A股上市的一些地产公司的全部融资额。同时，为了进一步输血资金链，节日促销成为恒大的又一选择。

　　就在这样的决策节点上，许家印体现了与普通开发商超然不同的战略眼光。消息人士称，原本可以在今年三月开始销售的大量房源全部被延至今年“黄金周”。用许家印的说法，就是务必实现“园林实景＋准现楼＋精装修”的精品面市计划，加强购房者“第一眼”的认可度，实现“开盘特价、特价升值”的理念认同。

　　这一做法，继承了恒大一直以来的精品落地计划。对此，素有中国楼市销售第一人之称的易居中国董事长周忻将其视为最佳营销战略样本。而上海证券报记者在深入调查广州、成都等地的“黄金周”市场时发现，恒大的精装修与大气园林带来的视觉震撼，的确成为部分购房者决定购买的重要原因。耗费巨资的园林实景，精致的样板房，让不少自住型购房者下了最终出手的决心。“这样的价格能买到这样的房子，我相信也是因为最近整个楼市调整的缘故。我相信大势好了，会升值。”一位远来的教师购房者这样表述。

　　统计数据显示，“黄金周”七天，恒大全国18个楼盘平均85折同开，共录得销售收入近48亿元。其中太原恒大绿洲6亿元、天津恒大金碧天下5.7亿元、广州恒大山水城4.5亿元、重庆恒大城4.7亿元、成都恒大城及恒大绿洲合计2.7亿。

　　“恒大‘黄金周’促销战略酝酿已久，48亿元回款在正常预测范围。我们还关心，48亿元回款恒大如何使用，是否已经足够缓解上市未果的资金压力，接下来的项目如何操作。”一位一直关注恒大的市场人士称。

　　另外，恒大2008年总计的回款任务是多少，年内能否实现上市等问题同样受到关注。对此，恒大高层并未给出明确回复但表示，恒大目前现金流已经十分充裕，上市计划将视资本市场情况随时公布。与此同时，成都等地甚至出现恒大高调寻找新的地块合作项目的宣传广告。恒大可能借助此轮“黄金周”促销走出资金低谷的说法，开始被市场广为流传。

　　“在目前情况下，现金为王是评判企业战略优劣的第一原则。有实力和能够果敢让利的企业都将在未来被证明是成熟而有远见的，无论是恒大、万科还是别的公司。”市场人士称。

　　打折促销 成都等楼市稍有复苏

　　当然，“黄金周”的中国楼市整体并没有因恒大等一些企业的热卖变得简单乐观。从各地房交会情况看，地方市场无论在供需比例、市场情绪方面都有极大不同。总体而言，前期滞涨的上海、北京、深圳等一线城市成交清淡，成都、太原、重庆、沈阳等二三线城市刚性需求相对坚挺。另外，即便在整体低迷的楼市形势下，优质、低价大盘仍旧受到刚性需求的追捧。

　　统计数据显示，历时5天的成都“十一”房交会，成交各类房屋达3134套，加上意向成交情况，其假日及后几日销量有望突破50万平方米。广州方面，“黄金周”期间(9月29日-10月6日)共计销售1052套，总成交面积超过11万平方米。上海方面，商品住宅日成交量同比明显下降，9月29日、30日、10月4日、5日四天，上海商品住宅日成交面积在1至2万平方米之间，而2007年10月4日蛭7日，上海商品住宅日成交面积在3.5至5万平方米之间。