友邦华泰基金研究员方纬不认同上述观点。他在今年6月的研究报告中指出，统计数据表明，最近几年城镇新增人口在减少，城市化进程已经放慢，新增人口的住宅需求可能下降。未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。

　　二、人口红利

　　人口红利，简单来说就是人口中适龄劳动力比较多，有助于经济的增长。这是因为人口的年龄结构决定人们的消费、储蓄、投资行为模式，影响商品、资产的价格。

　　国家统计局2006年数据显示，我国44岁以下的人口占到总人口的67%。25～34岁这部分人群是首次置业的主力军，占到总人口的14%；35～44　岁的人口是社会的中坚力量，有住房改善和投资需求，占到总人口的19.3%；再有15～24岁的人群在10年后又会产生新的房地产需求。这些都是未来长期房地产有效需求的人口基础。

　　海通证券分析师张峦在2008年6月的一份研究报告中测算，倘若根据上述假设，以2006年末13.1448亿人口为

　　基数，按照城市化水平增速为1.04%～1.17%，未来人口增长率为0.3%～0.5%，人均居住面积35平方米，则每年新增住宅需求量在6.17亿～7.68亿平方米。

　　但友邦华泰基金研究员方纬并不认为人口红利会给房地产需求带来更多动力，因为人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去。2003年我国人口年龄结构图显示30岁至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20岁至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25岁至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。

　　三、居住条件升级

　　从国际经验看，当人均GDP超过1000美元后，消费结构将快速向发展型、享受型升级。2003年我国人均GDP首次突破1000美元大关，2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。同时，近两年我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。

　　按照2006年国家统计局的数据，按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，即0.39亿个家庭有能力改善居住水平，有能力购买两套以上住房。在发达国家，一个中产家庭10年左右才会有新的购房需求，若按未来5年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平方米计算，未来5年将有20亿平方米的改善型购房需求存在。