各地救市政策频繁出台希望推动房地产市场回暖。近半年，房地产低靡的销售已经影响到了地方财政和GDP增长，地方政府救市政策频频，主要集中在：（1）通过降低交易税费、政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度变相提高居民的购买力；（2）通过降低土地保证金比例、降低规划费用以及缩短审批流程等方式减少现金流出，鼓励银行开发贷款；（3）强调房地产国民支柱地位，加强舆论导向引导。

　　从目前的政策效果来看，销售并没有受到明显的刺激，政策效果有待进一步观察。从目前各地减税补贴政策来看，如果财政补贴占房屋交易总价的1.5%，而契税（3%）减半征收，政府实际补贴款占房屋总价的3%。而实际上，许多开发商的打折比例都在3%以上，因此政府的这些刺激购买力的政策效果有限。而从实际的销售情况来看，各地的销售也并没有受到明显的刺激，政策的效果还需进一步观察。

　　未来中央基于保增长的目的，定调救市的概率增大。我们的判断是，4季度各地地方政府在中央的"默许"下，救市的政策将愈演愈烈，形式和内容也将愈发丰富；而未来不排除中央政府基于保增长的目的，出台政策刺激房地产市场。我们认为，政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力、缓解开发商的现金压力和鼓励房地产投资。包括（1）降低首付比例以及降息变相提升居民的购房能力；（2）试点取消二套房贷款限制；（3）逐步放松对开发商的贷款，对优质的开发商进行扶持；（4）减少政府规费、审批流程或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为。

　　政策实际效果需要观察，政策出台前后，反弹行情为主。执行的效果需要谨慎对待。我们的理由是：（1）财富效应和收入增速下滑的压力将不断蚕食居民的购房能力，对未来的相对悲观预期将影响其购买行为；（2）目前居民的首付比例在4成以上，即便是降低第二套房的贷款比例，未必会对居民的购买行为产生较大的冲击；（3）作为商业机构的银行，对贷款的安全性是目前首要考虑的问题，对开发贷款的实质放松依赖于成交量的回升。因此，我们对未来政策的影响持谨慎态度，一旦政策出台，成交量未能如期恢复，将会对股价造成更大的压力。我们维持对房地产板块的中性评级，投资机会将来自于政策预期和资金博弈带来的反弹，但是一旦政策落实或者估值相对其他行业偏高时，建议及时调低仓位。

　　1.地方政府频频出台救市政策

　　房地产市场的不景气已成定局，各地成交量均有明显下滑。作为与房地产企业关系最为密切的利益群体之一，各地地方政府纷纷出台利好政策，试图救市，以挽救自身财政收入和GDP增速的下滑。我们总结了地方政府主要的救市政策，主要包括以下这几类：

　　1.1变相提高居民购买力

　　变相提高居民购买力的方式包括：降低首付比例、降低交易税费、及给予购房补贴等。

　　（1）公积金方面的利好政策：几乎每一个出台救市政策的城市都通过公积金途径来提高居民的购买能力，包括降低公积金首付比例、提高贷款额度和年限、放宽贷款年龄等。例如，长沙政府在7月22日提出：购买第一套商品房申住房公积金贷款的，首付房款比例由30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年；芜湖9月1日提出购买第一套商品住房首付比例下调为20%，购买第二套商品住房首付比例下调为30%。公积金政策被最频繁运用的主要原因是，这是地方政府能够完全掌控的一项政策，且和减税、补贴政策相比，不会影响地方政府的收入。