目前，受之外围市场的影响，出口形势严峻，依靠出口拉动经济增长的概率较小；而经济增长的另一个引擎房地产也受制周期的调整，销售情况持续低靡。一旦房价出现大幅下跌，财富缩水效应将带动居民内需的减弱。因此，在保增长的压力下，中央及地方政府出台政策救市的概率大大增加。

　　我们认为，从短期来看，政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力和缓解开发商的现金压力。（1）降低首付比例以及降息变相提升居民的购房能力；（2）不排除试点取消第二套房贷款限制；（3）逐步放松对开发商的贷款，对优质的开发商进行扶持。从长期来看，政策将围绕土地集约的大方向，通过减少政府规费或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为。

　　但是执行的效果需要谨慎对待，理由是：（1）财富效应和收入增速下滑的压力将不断蚕食居民的购房能力，对未来的相对悲观预期将影响其购买行为；（2）根据抽样调查，目前居民的首付比例在4成以上，即便是降低第二套房的贷款比例，未必会对居民的购买行为产生较大的冲击，另外改善需求的购买弹性较大，部分居民的购买往往是投资加改善，因此，一旦房价出现下跌，购买的意愿将大幅削弱；（3）作为商业机构的银行，对贷款的安全性是目前首要考虑的问题。银行对成交量也是密切关心的，对开发贷款的实质放松依赖于成交量的回升。

　　因此，我们对未来政策的影响暂持谨慎态度，一旦政策出台，成交量未能如期恢复，将会对股价造成更大的压力。我们维持对房地产板块的中性评级，投资机会将来自于政策预期带来的反弹，但是一旦政策落实或者估值相对其他行业偏高时，建议及时调低仓位。

 

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