首先，中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第四十二条明确规定：“房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房行为的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。”所以，只要房地产开发企业承诺向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，均为无效。其次，开发商收到购房者房款后，大多用于工程修建，房款已用了，以后拿什么来“返还”或“退还”购房者？最后，“返本销售”涉嫌非法集资，是国家法律所不准许的。

　　“售后包租”法律不允许

　　在蒲建东律师看来，房地产开发企业承诺如今后房价下降“低于售价补差”是合法的，但购房者应在合同中明确什么是房价下降的依据，什么时间内有效。另外，中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第四十二条明确规定“房地产开发企业在销售商品房中有售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房行为的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”，所以，房地产开发企业“增值回报”中采取“售后包租”的方式销售商品房的行为是无效的。

　　当心四大风险

　　泓森律师事务所赵邵舜律师在从法律层面认可此类合同附件法律效用的同时，特别指出购房者应该注意四大风险的防范。

　　首先，如果开发商届时没有偿还能力，资不抵债、破产了，即使合同有法律效用，购房者又找谁来为其埋单呢？如果合同中有第三方担保人，则要弄清楚作为担保人的一方是否是空壳公司，有没有实力与能力承担担保责任。因此，关注此类合同的关键，除了是否具备法律效果外，还应该重点关注合约对方履行合约的能力。对于没有履行承诺能力的开发企业的此类活动则要认清实质、予以拒绝。

　　其次，像确保房屋主体结构未被破坏、房屋已全额付款、不存在房屋债权关系都是购房者需要注意的，一旦任何一环节出现问题，都可能使现在的合同约定届时不能实现。因而，对于购房者而言，如果要参与“保值回购”活动，不仅要考察开发商的实力是否具备承担回购资金的实力，也要详细了解回购相关合同约定细节。

第三，许多房地产开发公司都是项目公司，一个项目开发完成，公司就解散了，支付实体不复存在，到时候购房者找谁要补差款、找谁退房？

　　最后， “房价下调”是一个很模糊的概念，是指在特定时间届满前该项目的一手房降价还是二手房降价？并且，由于位置不同，小区的每一套房子都是唯一的，业主即使发现房屋贬值，也很难举出参照物。

因此，“保值房”是否真能保值，开发商能否兑现“无理由退房”的承诺，还有待时间和市场的检验。

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