2008年已过大半，成都楼市与全国楼市一起经历了“冰火两重天”的考验，房价显著回落、成交量大幅萎缩，开发商们纷纷不得已进入了“准现房”销售时代。那么目前的供需矛盾究竟如何，在政策层面逐步放松的情况下，2009年是否能守得云开见月明，我司拟从近期公开出让土地对未来一段时期的市场供应进行预测，以利于对未来的市场形势有一个清醒的认识。

　　当前市场：供需矛盾尖锐

　　从总体来看，08年1-8月市场商品住宅新增供应量为702.82万㎡,同比去年1-8月下降11.57%，而成交量为410.93万㎡，同比下降45.86%。成交量下降比例巨大。08年1-8月供需比为1.71，可见整个市场供应远大于需求，市场结构严重失衡。

　　本节旨在通过对07-08年9月主城区土地市场公开出让土地的指标分析来建立未来两年主城区住宅市场供应量预测的模型。

　　未来预测：2009年供需矛盾仍将持续

　　2009-2010年主城区住宅市场供应体量走势预测

　　模型说明：

　　1.本模型所涉及存量土地为2007年-2008年9月主城区公开土地市场所有出让的商住类用地。

　　2.按照土地出让相关法规，企业在获得土地半年内需开工建设，按正常的开发进度，土地在出让约一年后即可入市进行销售，但根据《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》的具体细则，在2009年5月31日前企业可申请延期半年至1年开工，在延长期内不作为闲置土地征收相关税费，因此单宗土地计算其入市销售时间本模型将按照土地获取时间节点1年半后为其入市销售的时间。

　　3.通过土地指标分析计算单宗土地最大住宅供应量。

　　4.以单个土地平均每月供应0.8万平米的体量计算其供应周期。

　　5.将每月单宗土地可能供应的商品住宅体量(0.8万平米)累加，得到每月的市场供应体量预测。

　　6.模型中单月供应体量与目前08年主城区平均每月住宅实际供应体量有一定的差距，其主要原因为未计入非公开出让土地的供应量。

　　预测结果：

　　·主城区住宅市场的供应高峰期将会出现在2009年下半年至2010年上半年。

　　主城区住宅市场的供应高峰期将会出现在2009年下半年至2010年上半年。2007年政府加大了主城区土地供应，住宅可开发量达1050万平米，而按照目前正常的开发进度，这批土地将会于09年在商品住宅市场形成大量供应，预计存量土地09年可供应商品住宅体量为405万平米。

　　供应量的大幅增加，必将促使届时的市场竞争更加激烈，而由于这些供应量前期的土地成本都较高，即使按照目前的销售价格计算，其价格下降的空间也将极其有限，市场将向更深的层次发展，预计市场将从现在的价格竞争向产品品质，技术创新和售后服务等全方位竞争的方向发展，成都房地产市场将发展得更加成熟。