08年，成都楼市低迷，成交量大幅下滑，房价持续下跌，各开发商纷纷为项目的滞销愁眉不展，但是8.16华侨城多层洋房开盘，364套房源当天清盘， 9.20华侨城高层物业开盘，375套房源，当天销售完成近90％。保利公园198项目10月4日开盘，当天火爆销售近400余套，连续几个月，品牌开发商的大盘在相继逆势续写了一个个让人叹为观止的销售奇迹。本文试图剖析其热销背后的原因。

　　一、开发商背景实力雄厚

　　无论是华侨城还是保利，无一不是实力雄厚的地产大鳄，华侨城集团成立于1985年11月11日，是大型中央企业之一。保利是经国务院批准，于1993年2月成立，也是国务院国有资产监督管理委员会监管的155家大型中央企业之一。这两家央企目前已经成为国内具有相当影响力的综合产业集团企业。

　　华侨城旗下拥有华侨城控股、华侨城（亚洲）控股、康佳集团三家境内外上市公司以及一系列著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。

　　保利集团目前已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业的业务格局。集团公司所属企业及项目遍布国内10余个大中城市以及香港等地区，旗下拥有保利地产等上市公司和保利大剧院等品牌产品。

　　综上，央企的资金实力雄厚、品牌影响力可见一斑，在目前低迷的市场环境下，购房者的信心大幅受挫，开发商的资金链备受考验。因此资金实力雄厚的开发商无疑是对项目和购房者最好的保障。地震后，成都市品牌开发商的市场份额占有率不断攀升也充分说明了这点。

　　二、成功模式的复制

　　深圳华侨城、欢乐谷的成功运营早已深入人心，具有极高的品牌认知度，成都华侨城由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万㎡的都市娱乐商业以及1500亩人文社区构成，再一次成功复制了深圳华侨城的开发模式。可以说，如今当客户的多元化需求越来越细分时，将“吃、喝、玩、乐、住”融于一体的华侨城在整体规划上可谓是顺势而为，它的出现不仅吸引了自住客群，更拓展了众多投资愿望，成为客户的购买热点与投资追逐的新取向。

　　保利地产已经在国内10余个大中城市中成功打造了近30余个高端品质项目，使其成为了央企第一品牌地产。保利公园198 [→业主论坛]项目拥有2250亩亚洲最大的郁金香公园、近3000亩的高尔夫生态公园以及五星级酒店等高品质配套，确保在成都的再次成功。

　　之前开发项目的成功运营经验无疑于成为品牌开发商成功的参照范本以及传播基点，而成功运营模式的复制，也较大的刺激了客户的消费需求，让客户能够眼见为实感受大盘的运作实力。

　　三、弥补城北市场空缺

　　这两个项目都位于三环路外侧，处于城西北－城北方位。由于观念和开发布局影响，城北一直缺乏高品质的规模大盘。但是城北不乏财富阶层，就近置业的购买需求一直存在。两个项目的推出恰好刺激了这部分人群的神经。从两个项目前期成交客户来看，周边机电城、建材城、荷花池的生意人占据了相当比例，而且这类客群置业有相当的群集效应，后续购买力惊人。

　　四、合时宜的项目产品规划

　　保利公园198属于成都市“198规划”首个项目，而华侨城作为成都公园复合地产的力作，规划都是以低密度、高绿化为指导。5.12地震以后，成都购房者的心理受到影响，具有稀缺优势的低层、低密度的住宅项目成为了有条件购买者的首选。

　　基于此，华侨城项目占地1500亩，其中西区（成都华侨城•纯水岸）占地面积约600亩，容积率1.8，形成了三环周边罕有的低密度大型生活区。 而东区占地面积900亩，容积率仅1.0，将打造为城市高端居住群落。综合华侨城的规模、生态环境、欢乐谷、都市娱乐商业区等众多独有资源支持下，成都华侨城东区，将无可争议的成为具有成都最完善高尚生活配套体系的别墅项目之一，因此也备受关注。

　　而保利公园198 项目1500亩的建设用地配有近5000亩的公园、高尔夫生态园林配套。成就了城北乃至整个城区最大的生态低密度大盘。

　　“欢乐谷”的开发和“198规划”为华侨城、保利•公园198提供了一个打造低密度大盘契机，“512地震”为其提供了一个打造低密度大盘的时机。这两个项目适时的把握了机会，顺势打造了最合时宜的项目整体规划无疑也是其热销的核心竞争力。

　　（注：“198规划”是指环绕中心城区内的198平方公里的非建设用地，主要位于三环路之外，外环路以内(包括外环路外侧的500米生态保护带)。这一规划中有140多平方公里的生态用地，用于建设森林、草地、花卉、水体和生态农业等项目，塑造成都市的都市大景观；二是规划40多平方公里的建设用地，用于社会保障、文化、体育、娱乐、旅游、商务、住宅等项目，完善成都市的现代服务业功能。）

　　五、成功的推盘策略