随着今年9月1日《成都市规划管理技术规定（2008）》的正式实施，有“灰空间”、 “奢尺空间”、“赠送面积”等多种称谓的可变空间户型已经从报建时明令禁止。于是，本来市场存量不多的有着超高得房率、不挥霍却能奢侈的可变空间户型，成了购房者享受最后机会的盛宴。

　　现实魔方

　　一房变两房，两房变四房

　　“奢尺”空间的创新设计，让购房实惠看得见摸得着

　　最近几年来，可变空间已经成为买卖双方心照不宣的暧昧“互惠”。业内人士称，“如果严格按新《规定》执行，今后成都的可变空间将正式退出历史舞台。而目前市面上我们见到的可变空间房源，大多都是在此之前报规的。随着政府对可变空间的叫停，这批房源也将如别墅般成为市场绝版。”

　　创意之源——

　　让购房者实际得房率更高

　　可变空间（灰空间）最早由日本建筑师黑川纪章提出，其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

　　据业内人士介绍，成都的可变空间最早始于2000年左右。那时的锦城苑、置信·丽都花园等楼盘就开始推出假跃层、层高小于2.2米的小阁楼、入户花园等。这些创新手法曾在当时引起业内关注但仿效者甚少；2005—2006年，可变空间进入发展阶展，以蓝谷地、世纪城为代表，典型特征就是阳台挑高，这一特征后来迅速被广大开发商借鉴并推广；2007年，可变空间进入全面发展期。尤其是90/70政策出台后，开发商要想在“螺丝壳里做道场”，就必须在户型上进行创新，一时间，有关可变空间的创新热潮开始盛行，开发商都潜心研究可变空间。可变空间增加了入户花园、空中花园、大露台、挑高隔层等，购房者只要进行小调整就可以轻松实现一房变二房，两房变三房等。以万科·金域蓝湾、远大·都市风景、蓝光等项目为代表，并引来诸多开发商效仿；2008年，可变空间发展至巅峰时期。可变空间被各大开发商发挥得淋漓尽致。各个楼盘间竞争的焦点已经从“有没有可变空间”上升至“看谁的可变空间更高，得房率更高了。”

　　正合地产总经理毛勇认为，开发商们之所以善于动可变空间的脑筋，一方面是因为“90/70政策的约束，使得开发商原来做“大”做“豪”的手法很受限制，于是纷纷加强了对“可变空间”的研究与创新，以实现产品个性——在既定的面积限制下，提供更为舒适的居住空间。同时，近年来地价的攀高也促使开发商不惜想出这样的“创新”，甚至有不少开发商就是因为预先有了做大量“灰空间”的规划，才敢于在惊心动魄的土地交易市场气定神闲地举牌竞买高价地。但今年，由于政府出台实施的《成都市规划管理技术规定（2008）》正式对可变空间进行了详细规定，可变空间或将逐步退出历史舞台。

　　实惠之大——

　　得房率最高达到200%以上

　　据记者了解，前段时间，成都楼市以“可变空间”作为卖点的项目达到了近百个之多。其中尤以万科地产和蓝光系列项目为最。万科·金域蓝湾、蓝光开发的碧蔓汀、香境、凯丽美域等项目将“可变空间”发挥到了极致。万科·金域蓝湾的得房率最高达171%、财富领地为175%、香境的得房率达到了188%。四海逸家的得房率更是达到200%以上。如此高的得房率，以其超低的实得价格和超高的利用率，让购房者捡了个大大的便宜。因此这些有可变空间的楼盘在今年普遍低迷的楼市语境下，给部分开发商交出了一份满意的答卷，个别项目曾创下了熊市销售奇迹。

　　今年1月份，蓝光·富丽碧蔓汀一个月热销287套，成为当月销售冠军。位居第二的是锦江城市花园，当月销售220套。导致这两个楼盘热销的共同原因就是可变空间的运用。据了解，碧蔓汀项目设计了免费赠送的10多平米的可变空间受到了购房者的喜爱，1号楼开盘当天即销售了全部房源的70%左右；锦江城市花园推出的53平米赠送12平米，一房变三房；买46平方米送9平米，一房变两房；买74平方米送15平方米，两房变四房，成为很多三口之家的最爱；7月26日，蓝光·香境以其180%的得房率打动众多购房者的心，开盘当日销售超80％，三天即告售罄，部分房源引发客户争抢；万科·金域蓝湾90平米变150平米也取得了良好的销售业绩……

　　此外，一些项目虽未明确打出可变空间的旗号，但购房者依然对其设计中的高得房率表示了关注。如前段时期在市场上强势推出的四海逸家项目，在产品销售中上打出了“100万实现空中别墅”的概念，主张“用普通电梯公寓的价格，得到别墅使用空间”，每户产权面积在85—125 m2之间，而扩展后实得面积达到了200—250 m2之间，不含挑高6米露台，改造后各空间层高为2.9米，这样的层高彻底打消了购房者的某些疑虑。9月6日，该楼盘推出的150套房源热销131套，成交金额达到1.5亿元。

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