出租房屋纳税，这个牵涉到成都约11万间出租房屋业主切身利益的税收新政，随着成都市地税局日前出台的《委托代征个人出租房屋税收管理办法（试行）》正式启动。主要由市区各个街道办事处人员组成的庞大的代征队伍将全面运转起来，以往由于出租房屋收入隐蔽、难以摸清税源等形成的老大难问题将有望得到彻底清理。　　

    中介房屋租赁反火爆　　

    这项已经正式启动的房产税收新规究竟将给成都的房屋租赁乃至整个房地产市场带来什么样的变化？记者随后随机走访了市内数家房屋租赁中介。从中介所反馈的信息来看，出租房屋征税对市区内以居住为主的房屋租赁市场来说，影响不大。据了解，市区内的居住类型房屋租赁多以小户型或套二以下户型居多，这些出租房屋的月租金大多在1500元以下，按照征税办法规定，这部分出租房屋的税金将免征营业税及与此相关的城市维护建设税、教育费附加和四川省地方教育附加等，月租金即使按1400元算，4%的税率不过56元，对租房者来说，不构成多大的影响。而从房屋租赁中介所透露，随着暑假成都高校毕业生的离校，滞留成都找工作的应届高校毕业生也构成了一个庞大的房屋租赁群体，租房人员的增多，房源的相对固定，住房租赁并未随着出租房征税办法的出台出现负增长的迹象，反而更呈火爆之势。在落虹桥附近的几个房屋租赁中介所里，记者发现，原来这一带附近的居民出租房，年初套二500元到600元/月的价格，如今已经悄然攀生到600元至700元之间。　　

    打压出租住宅做办公　　

    而对市区内出现较多的将民用住宅出租用作办公场所的出租房业主来说，出租房征税办法的出台显然将损失惨重。据业内人士分析，目前成都总量在11万间左右的出租房中，出租用作办公场所或破墙开店用作营业房的估计占到出租房总量的10%左右。据介绍，这些改变住宅用途的出租房月租金大都在3000元以上，按照征税办法，仅以3000元/月为例，营业税、房产税等5项税种下来（还不包括个人所得税）应缴税额已经接近600元，占到了房屋租金的20%左右。如此大幅度的增额，显然不是一句简单的“羊毛出在羊身上”就可以轻易解决的。　　

    有专家认为，出租民房用作营业房课以重税，势必给成都的商务写字楼带来一轮机遇和不小的销售增量。其理由是：原来的用于办公等其他用途出租的民用住宅，很多建筑时间都为2002年以前的住宅，格局和空间的设计已经比较陈旧，且住宅的性质决定了其不具备完善的办公环境；更为关键的是，很多小企业和小团体租用这些民房用做办公主要是因为租金相对便宜，如今高额的税费也得自己来分摊，显然在性价比上大打折扣。　　

    租房如何纳税看清了　　

    个人出租居民住房征税分为用于居住的和用于生产经营的两种情况。　　

    用于居住的，房产税暂按4%的税率征收。其中，如月租金在1500元以下的，免征营业税及与此相关的城市维护建设税、教育费附加和四川省地方教育附加等，1500元以上的，还将征收城市维护建设税、教育费附加等税费；

    二、对于居民住房出租后用于生产经营的房产税按12%的税率征收。　　

    以成华区12０平方米，月租金1500元为例计算　　

    一、个人出租房屋用于居住的：　　

    １、营业税：（起征点为按月1500元，少于1500元免征）　　租金收入的3%，则1500×3%＝45元　　

    ２、城市维护建设税：营业税×（1%、5%、7%），则45×7%（城区为7%，建制镇为5%，农村为1%）＝3.15元　　

    ３、房产税：租金的4%，则1500×4%＝60元　　

    ４、个人所得税计算公式为：〔租金收入－所缴税费－修缮费－800〕×10%　　

    ５、教育费附加：营业税×3%，则45×3%＝1.35元　　

    ６、四川地方教育附加：营业税×1%，则45×1%＝0.45元　　

    二、个人出租房屋用于居住之外其他用途的　　

    １、营业税：租金收入×5%，则1500×5%＝75元　　

    ２、城市维护建设税：营业税×（1%、5%、7%），则75×7%＝5.25元　　

    ３、房产税：租金收入×12%，则1500×12%＝180元　　

    ４、个人所得税：租金收入≤4000元，〔租金收入－所缴税费－修缮费－800〕×20%　　

    ５、教育费附加：营业税×3%，则75×3%＝2.25元　　

    ６、四川地方教育附加：营业税×1%，则75×1%＝0.75元　　另：租金收入大于4000元的个人所得税公式为：〔租金收入－所缴税费－修缮费〕×（１－20%）×10% 

《华西都市报》 
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