房价问题已经成为举国上下关心的焦点。近年，官员、经济学专家、房地产业内人士以及消费者纷纷卷入对房地产市场以及房价涨跌的、处于胶着状态的大论战中。近日，北师大从事房地产研究的董藩教授向有关方面递交了对当前房地产市场分析的17个观点和两万言书，其房价的“中国特色论”颇受业内外人士的关注，在此摘登部分观点。 
　　房价问题引发严峻局势 

　　近几年来，中国的房价水平不断上涨。房价问题已经严重地破坏了社会的和谐，正在把中国推向高度紧张的、严峻的甚至危险的局面：许多百姓在谴责政府的不作为、纵容、推波助澜或者无能；政府主管部门的高官不断地呵斥某些开发商：“闭上你的嘴”；一些开发商听到某些“官话”后也拍案而起：“简直是指鹿为马，一派胡言”；有的学者认为房地产价格应该大跌、必须大跌、即将大跌，赢得了百姓的喝彩，并因此成为“平民经济学家”；有的学者进行了比较科学的尊重事实的分析，却被网民们骂作“与开发商穿一条裤子”、“资产阶级的代言人”；地方政府面对中央政府和百姓的“上压下挤”，也是满肚子委屈：都搞市场经济了，我怎么能给人家定价？相关的管理部门面对巨大的舆论压力，也开始互相推卸责任，部委之间的不和谐声音不时响起；因为一个产业的发展而导致如此混乱不堪、相互失信、相互指责的局面，是改革开放以来及其它历史时期从未出现的，它已经严重恶化了社会秩序，使不和谐的程度明显加深。 

　　政府不能“袖手观市” 

　　自从2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）以来，许多开发商不停地接受采访、召开新闻发布会、自己写文章、组织人写文章，从各个角度抨击这个文件。2005年3月26日，国务院办公厅发布了被媒体称为“国八条”的《关于切实稳定住房价格的通知》。4月28日，国务院又发布了8条政策，5月12日，国务院转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、中国银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。开发商对近期出台的这些政策反应更加热烈。 

　　在巨大的市场需求面前，究竟该不该进行调控，稳定市场价格，这个问题自20世纪90年代以来已经几次搅动着中央政府和全国人民的神经。 

　　从国民经济发展水平和城市居民的收入状况来看，中国的房价水平确实较高。而导致这一现状的原因是多方面的，诸如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等明显体现现阶段中国发展背景与特点的因素对房价水平的影响格外明显。此外，住房制度改革、金融制度改革和社会福利制度现状、城乡阶层意识、群居意识和负债消费意识对住房需求的扩大和房价的上升也产生重要影响。 

　　我认为，中央政府这次调控主要是为了解决房价上升过快和投资规模过大问题，若仅从这两点出发，开发商确实有不少观点是对的。在市场经济条件下，企业是独立的市场主体，只要没有违法，政府不能随便干预其经营活动。正是基于这种认识，房地产企业普遍不理解政府宏观调控的理由，在情绪上甚至是严重排斥政府的调控政策的。 

　　房地产业有其特殊性，对它进行调控在依据上有与其它产业不同之处，不是“协调发展的要求”能一言以蔽之的。我认为，调控房地产业的理由至少应有三个方面： 

　　首先，在我国住房不是纯商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。得出这一判断源于三个理由：第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。显然，住房问题具有明显的政治色彩，不能完全交给市场去解决。 

　　第二，住房价值巨大，但不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。过去把住房作为福利品进行分配是不对的（当然有其制度背景），但实行百分之百的商品化也不对。我认为，总体上看，住房具有七分商品色彩，三分公共产品色彩。其中的廉租房为纯正的公共产品，经济适用房从价值构成上看已经具有明显的公共产品色彩，而使用公积金贷款购买的住房也体现着轻微的政府帮助。在中国的大城市，工薪阶层没有政府的帮助是很难解决好居住问题的。 

　　第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。虽然开发商购买了其一定年度的土地使用权，但这种交易其实是典型的土地租赁关系。土地使用权的价格要通过房价一并显示出来，当政府认为房价超出了购买者或承租者的承受能力，需要进行调控时，通过建设用地规模、土地使用权出让价格和房地产税费标准的调控来干预房地产市场，是理所当然的。 

　　此外，房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续 

　　发展的要求。按现在建设用地的增长速度，将直接威胁到中国的粮食安全问题。每个城市可用于建设的土地都是有限的，从这一点出发，政府完全有理由干预房地产业的发展速度。 

　　其次，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。如果房地产业持续地“一马当先”，快速增长，即使存在需求，不会过剩，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。 

　　由于中国特色的国情背景、制度背景和意识背景的共同作用，如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。而西方立竿见影的调控措施在今天的中国，其效力会大打折扣，要调控房价尚需独到的手段和措施。 

　　“联合围剿”显效须防反弹 

　　今年5月12日，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这个文件的发布，表明房地产市场调控走向了“联合围剿”阶段。我一直认为，住房制度改革走过了头，是“大跃进”的作法，居住问题完全交给市场去解决是不对的。从该文件中可看到，中央政府已经开始反思这个问题，而且开始加大政府在住房供应中的参与作用；同时，开始动用税收手段抑制投机性交易。 

　　这个文件的影响是多方面的，首先对炒房者发挥出明显的作用。开发商的经营活动至少在短期内受到了强烈冲击。增加中低档次住房供应，对中低收入阶层意义很大。高档次的住房开发项目在审批上受到限制，购买者不得不支出更多的价格。 

　　这项政策将在调控房地产价格方面发挥积极作用，但要百分之百落实是很难的，因为在政策的实际落实过程中会出现“变异”或“变通”，而这些“变异”或“变通”大多可以理解为排斥甚至对抗中央政府调控精神的反应。另外，有的政策还涉及到操作性问题，如“住房平均交易价格”怎样计算？如何取样？出现合同交易价格与实际交易价格不符（私下补差）的情况谁来查处？再如，在当前的行政管理体制和干部任免体制以及房地产市场管理泛政治化倾向下，一些数据失真。在过去的调研中已经发现，许多土地管理部门都有三套统计数据，一套是向上级递交的，一套是对社会公布的，一套是内部掌握的。所以，如何落实好政策，值得认真研究。 

　　我认为，这个文件发布和逐步实施之后，短期内住房价格的增长趋势会明显趋缓。估计2005年全年房价水平会控制在5％～8％之间。上海等个别城市房价的下跌是可能的，但全面下跌是不可能的，因为需求巨大。从中长期来看，在现行政策条件下，需求会很快反弹，至少持币待购的人不会等很久，如果没有新的更为科学有力的政策，很快大家就会看到这种情形的来临。 

　　下一步药方该如何开？ 

　　在短期内，房地产市场调控是否取得成功的标志有两点：其一，房地产价格是否稳定或者被控制在可接受的范围内；其二，“长三角”等有明显“泡沫”的地区房价是否合理回归。从中长期来看，房地产市场调控是否有效也有两个判断指标：其一，房地产价格水平的变动是否与GDP的增长趋势相适应；其二，房地产市场的良好秩序是否形成。 

　　基于这样的认识，我认为，已经出台的措施还不够完善，急需补充和校正。除了出台一些降温、整顿当前市场秩序的措施外，还要基于长期发展的需要，抑制过度膨胀的超出了中国可持续发展支撑能力的需求。 

　　其一，高度重视按揭贷款首付比例的调控作用。我认为，在需求膨胀的情况下，利率调控的作用确实有限，因为它的提高受制于基准利率水平，但首付比例的调控作用却非常强。将首付比例由20％调到30％，对需求的抑制将是非常明显的，还可以继续提高。单就短期内控制房价上涨，动用这项措施可以“一招制胜”。当然，首付比例应试探性地提升，以免造成需求的过度萎缩。 

　　其二，通过法律和经济手段严格限制住房的过度需求。人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，会出现私权对抗公权，侵犯他人居住权的情况。现在中国城镇户均人口只有3人，户均建筑面积达到90m 2已经足矣，我不赞同到2020年非要实现人均35m 2的小康目标。中国应该、必须考虑通过行政立法严格限制新开发单套住宅标准150m 2以上项目，超过标准的需由省级人大或者政府审批，居住者在行政级别、职称和纳税额上也必须达到规定条件，并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。另外要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。 

　　其三，调整居住社保思路，取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理。虽然我认为经济适用房、廉租房不足，房改走过了头，但我不主张集中建设、发售经济适用房，更不主张由开发商来发售，主张改变补助形式。在大中城市，集中建设的经济适用房可能给购买者带来工作、小孩上学、照顾老人等诸多不便。所以，可以考虑给予购房人补贴，由他们根据需求自由选购住房，政府只要确定补贴标准就行了。其补贴来自土地拍卖所得。政府要采取科学、严格的措施遴选到底谁具有购买经济适用房的资格，可对这部分房子的处理权加以限制，例如必须先交回补贴及利息才允许个人出售。这样做可以减轻政府工作压力，也减少当权者寻租的机会。政府也没有必要非得收购或者新建廉租房，也可以根据市场行情对这部分居民按年补贴，严格管理这部分资金的使用就可以了。一旦发现居民收入增加，可以随时中止对其资助。

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