2％商业利润难撑8％至12％高回报

记者日前随商务部商业地产调查组赴全国部分城市采访时了解到，因超市经营不善而导致供货商被“套牢”的“普尔斯马特”现象并非仅仅存在于零售行业。近年来，在商业地产领域，也屡屡出现了中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”、并与开发商发生纠纷的“普马”现象。

据调查组人士介绍，在北京、长春、沈阳、武汉、南京等城市，投资者或租户退租、退房等群体事件层出不穷，有的甚至引发了业主围攻开发商、罢市、集体上访的社会事件。

据介绍，今年5月份，武汉市上万平方米的大型商场———万达广场开业，开发商以每平方米均价3．5万元的价格把商场分售给400多位业主，业主转手将商铺租给几百位租户。但在最初一段时间内，由于缺乏商业氛围，许多商铺生意冷清，业主和租户无法承担高额租金，开业不久即与开发商“上演”了租户退租、闹事的恶劣事件。

位于西三环的北京碧溪家居广场宣传“每个摊位（13．3平方米，售价16万）一年可收入租金1．9万元（年收益12％），并在3年内可原价回购商铺，超过3年每年递增原价的5％”。至2004年10月，共有2000多人购买了5000个摊位。但因开发商无法履行承诺，已有200多个业主将其告上法庭。

为什么商业地产领域也会引发“普马”危机？调查组人士分析认为，“产权式商铺”开发模式难逃其责。

据调查组分析认为，目前我国一些实力不济的商业地产开发商为了尽快收回开发资金，以偿还从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金，采用把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”开发模式，并向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以8％到12％的高额投资回报，有的开发商甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。

“这些只是开发商为了吸引中小投资者投资而打出的广告。”一位开发商向记者自曝开发内幕：一般来讲，为吸引人气，一些资金紧张的开发商为会以极低的租金把10％到20％的商业面积租给有声望的大超市、大卖场，开发商在这一项目上并不赚钱。但通过广告吸引投资者，用售后返租的方式把剩余面积分块高价卖出，这才是开发商利润的主要部分。

“目前全国商业平均利润仅为2％左右，根本不能支撑8％至12％的回报。”调查组人士告诉记者，一旦出现商铺经营困难、开发商不能实现承诺时，就很可能对中小投资者造成致命打击。

“产权式商铺”开发模式正是引起经营混乱，进而带来商业地产“普马”危机的首要因素。据介绍，从发达国家的经验看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反。一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，丝毫不管商业氛围的培育。在分块售出之后，由于不再是所有者，面对几百家商铺，开发商无权进行统一经营，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主间的冲突，演变成商业地产领域的“普尔斯马特”。