这年头，预测房价是个受累不讨好的差事，不仅网友打闷棍，钟伟教授也要说这是“伪预测”。您就当作是基本面分析吧，至少给您一个扔板砖的靶子。

　　如果将租房还是买房，看作是一个人在生命周期里的决策，那么他要考虑的不仅是财务成本，还要对诸如生活方式、财产观念进行选择。关于长期租房的话题说起来会很长，这里无法细讲，我主要就短期内该是买房还是租房，谈谈看法。

　　对于短期决策而言，选择租房还是买房，主要考虑的是财务成本，也就是说，选择哪种方式更合算。

　　如果从财务角度看，就是把租房成本和买房成本进行比较。我读过中金公司经济学家哈继铭在去年写的一篇文章，他提供了一个计算财务成本的简单算式，应该说比较实用。他用了两个指标，一个是买房资金成本与租金比率，一个是买房月供与月租金比率。

　　中金公司在对19个样本城市进行调查后得出的结论是，平均买房资金成本和月供分别是租金的1．1倍和1．3倍。也就是说，以19个城市的平均数字来看，买房比租房的资金成本要高。

　　哈继铭最后给出的结论是租房比买房合算。

　　如果说，哈继铭去年4月份所提供的成本数据是准确的，那么，时隔一年后的今天，买房的成本更应该大于租房成本。

　　理由主要有二。

　　其一，房价大幅上涨，而租金相对平稳。今年以来，全国70个城市的房价均出现上涨情况，而比起房价的疯涨，租金比较平稳。

　　租金无法与房价同时高涨的原因在于租房供给大幅增加。租房供给增加的来源在于，住房销售增长，市场提供了新的出租房源。出租房供给的增加部分包括主动供给和被动供给。主动供给包括两类，一类是投资者购买住房后专门用于出租；另一类是自住者购买新的住房后，将旧房投进出租市场。而被动供给则是一部分投机客在宏观调控形势下无法转售住房，只好出租。

　　其二，宏观调控导致购房资金成本增加。由于房价疯涨诱发了新一轮宏观调控，特别是经济过热促使央行将贷款基准利率提高了0．27个百分点，这使得买房者的利息支出增加。而无法预计的是，央行是否会在随后的几个月继续加息。从房价和利息成本看，买房者的资金成本肯定是增加了。

　　一方面是房价高涨和利息成本增加，一方面是租房市场供给增加租金相对平稳，二者相比，租房自然比买房合算。但决定是否买房，不仅要看目前的买房租房成本比，还要看到未来房价、租金的走势，以及收入预期。因此，谈论买房问题，不得不预测房价的走势。

　　我以为，在可以看到的一两年内的时间里，房价不会疯涨，但也不会大幅下跌。其主要原因有两个，一个是我多次强调的“政策底”问题，一个是通货膨胀问题。

　　所谓“政策底”，就是指中央政府在调控房价时，顾及到银行利益，担心房价下跌会增加银行的呆坏账，进而引发金融危机，所以在调控时只能以稳定房价为目标，这就导致市场产生房价不会跌破当前市场价格的预期。由于，“政策底”的无形支撑，使得房价短期难于打破稳步向上的状况。

　　所谓通货膨胀问题，是指普通居民认识到通货膨胀的潜在威胁，不得不购买住房，以进行保值。如果撇开造成房价居高不下的制度性因素，单纯从供给角度看，是资金过剩导致了房地产市场需求旺盛。

　　资金过剩的原因在于货币政策存在问题。从银行角度看，因为外资大量流入，央行被迫发行基础货币，以稳定人民币汇率，造成货币供给大幅增加。而商业银行迫于自身的流动性压力，同时在追求高额利差和稀释不良贷款的动机驱使下，主动大量放款。

　　而从居民角度看，由于房价不断上升，而存款利率却保持不变，那么为了预防通货膨胀，进行资产保值，也就不得不把资金从存款转投到资产市场。事实上，央行近日所做的问卷调查显示，以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自去年四季度企稳回升，今年二季度更是由上季的15．5％升至17％，上升了1．5个百分点。与此相伴的是，5月份全国房价继续上涨，据国家统计局数据，5月份70个大中城市新建房屋价格同比上涨了6．1％，而北京房价更是上涨了10％。

　　从当前经济形势看，买房实际成为居民进行资产保值的一种手段。

　　不过，房价上涨的状况不会持续很长时间。3年后，房价应该进行大幅调整，当然，也不排除特殊原因导致房价提前进行调整的情况。